[10] 입지평가의 기준
사람마다 살기 좋은 곳의 기준은 다르다.
어떤 사람은 직장이 강남일 수도 있고, 어떤 사람은 직장이 경기도일 수도 있다.
누군가는 아이를 키우는데 집중하지만, 누군가는 아이가 없을 수도 있다.
이렇 듯 사람마다 상황이 다르고, 내가 살고 싶은 집의 기준은 다를 수 있다.
다만, 여기에 투자의 개념이 들어간다면?
내집마련에도 시세차익에 대한 기대감이 있다면?
그렇다면 나의 생각만 고집해서는 안된다.
두루두루 통용되는 본질을 고려해야 한다는 것이다.
투자에 있어서 부동산의 본질이 무엇인가?
공실이 없어야 한다는 것이다.
공실이 없는 것은 기본적으로 사람이 많아야 하고,
사람이 많다는 것은? 선호도가 높다는 것이다.
조금 더 객관적인 선호도 파악을 위해 기준을 얘기해보자.
선호도 파악의 기준이 입지 평가의 기준이 되는 것이다.
사람들은 부동산을 선택할 때 어떤 요소를 고려할까? 어떤 요소에 좀 더 많은 돈을 지불할까?
일단 가장 급한 것은 먹고 사는 문제다.
따라서 일자리(직장)와 일자리 접근성(업무지구로의 교통과 물리적 거리)이 중요하다.
그 다음은? 아이를 키우기에 좋은 학군이다. 부모들은 자신의 아이를 데리고 모험하고 싶어하지 않는다.
그리고 쾌적한 환경과 편의시설이 갖춰진 곳일 것이다.
거기에 추가적으로 해당지역의 한강 접근성과 부촌이라는 인식도 +α 로 작용한다.
해당 입지 요소를 가지고 서울을 구분해보자.
사실 가격에는 기가막히게 사람들의 선호가 반영되고,
사람들의 선호에는 입지요소가 반영되기 때문에 가격을 기준으로 군을 나누면 된다.
아래의 표는 현재 가격을 기준으로 서울을 1군에서 5군까지 나눠본 것이다.
전세가율만 놓고 봐도 1군은 현재 꽤나 많이 오른 상황이고, 그 뒤를 2군과 3군이 쫓아 올라온 것을 알 수 있다.
4군은 시동을 걸고 있는 걸 볼 수 있고, 5군도 아직 좀 덜 오른 상황이라고 생각해 볼 수 있겠다.
1군부터 5군까지 해당 지역이 어떤 입지 요소를 가지고 있는지 생각해 보면 다음과 같다.
이는 사람마다 생각이 다를 수 있는데,
예를 들어, 누군가는 송파의 학군이 좋지 않다고 생각할 수 있으나,
투자에 있어서 내가 가진 입지의 기준에는 충분히 좋다고 판단한다.
1군에는 강남, 서초, 용산, 송파가 해당한다. 해당 지역은 대부분의 입지요소를 다 갖추고 있다.
- 강남 : 직장, 교통, 학군, 환경 + 한강, 부촌
- 서초 : 직장, 교통, 학군, 환경 + 한강, 부촌
- 용산 : 직장, 교통, 환경 + 한강, 부촌
- 송파 : 직장, 교통, 학군, 환경 + 한강, 부촌
2군에는 성동, 양천, 마포, 광진이 해당한다. 해당 지역은 빠지는 입지는 크게 없지만 강력한 입지요소를 2개 이상 가지고 있다.
- 성동 : 교통, 환경 + 한강
- 양천 : 학군(↑), 환경
- 마포 : 교통, 학군, 환경 + 한강
- 광진 : 교통, 학군, 환경 + 한강
3군은 강동, 영등포, 동작, 중구, 종로구가 해당한다. 해당 지역은 한개 정도의 강력한 입지요소를 가진다.
- 강동 : 교통(↓), 학군, 환경
- 영등포 : 직장(↑) , 교통 + 한강
- 동작 : 교통(↑) , 환경 + 한강
- 중구 : 직장(↑) , 교통
- 종로구 : 직장(↑) , 교통
4군은 서대문, 강서, 동대문, 성북, 은평, 관악, 노원이 해당한다. 해당 지역은 한개 정도의 입지요소를 가진다.
다만, 여기부터는 +α 가 좀 제한적인 영향을 미친다.
- 서대문 : 교통
- 강서 : 직장(↓) , 학군(↓), 환경 + 한강(?)
- 동대문 : 교통
- 성북 : 환경
- 은평 : 교통(↓), 환경(↓)
- 관악 : 교통
- 노원 : 학군, 환경(↓)
5군은 구로, 중랑, 강북, 금천, 도봉이다. 해당 지역은 애매한 한개 정도의 입지요소를 가진다.
- 구로 : 직장(↓), 교통(↓)
- 중랑 : 교통(↓)
- 강북 : 환경(↓)
- 금천 : 직장(↓)
- 도봉 : 환경(↓)
확실히 외곽의 선호도가 떨어진다는 걸 볼 수 있다.
다만, 이는 어디까지나 기준 자체를 가지고 서울 내에서 상대적인 투자의 직관적 이해를 위해 나눈 것이다.
그래서 군의 구분이 모든 단지의 구분이라고 볼 수도 없다.
여기서의 입지평가 기준은 바뀔 수 있으며, 개인에 따라 다를 수 있다.
즉, 급지도 언제든 바뀔 수 있다는 것이다.
중요한 것은 기준을 가지고 비교평가를 해보고, 이를 통해 어떤 것이 더 투자의 우선순위인지 판단해보는 행동이 아닐까?
그런 행동과 경험이 쌓여가다보면, 나만의 인사이트와 논리가 생기고, 좀 더 좋은 투자가 가능해질 거라 생각한다.