[11] 투자의 원칙은?
입지평가의 기준은 직장, 교통, 학군, 환경과 한강이나 부촌 같은 +α의 요소들이 있었다.
그렇다면 투자의 기준? 혹은 원칙은 무엇일까?
입지가 좋으면 무조건 사도 되는걸까? 그렇지 않다.
투자의 정의이자 원칙은 무엇일까?
잃지 않는 투자를 하는 것이다. 그렇기 때문에 가치 있는 것을 싸게 사서 기다리는 것이다.
원칙의 사전적 정의를 살펴보면
어떤 행동이나 이론 따위에서 일관되게 지켜야 할 기본적인 규칙이나 법칙을 말한다.
기준은 무엇일까? 기준은 행동이나 가치판단의 근거가 되는 것이다.
무언가를 비교할 때 쓰는 용어로, 원칙을 지키기 위한 비교의 근거가 되는 것이 기준이다.
즉, 원칙은 변화하지 않지만, 기준은 때에 따라 원칙을 지키기 위해 변화할 수 있는 것이다.
그렇다면 원칙과 기준을 뜯어서 살펴보자.
원칙 1. 가치 있는 것을 산다.
가치가 있다는 것은 사람들이 좋아하는 것이다.
그리고 그 선호도를 결정하는 가장 중요한 것은 땅의 위치이고, 입지요소이다.
선호도의 범위는 목적과 상황에 따라 다를 수 있으며, 따라서 사람마다 다를 수 있다.
투자의 목적이 지키는 투자인가? 혹은 종자돈을 불리는 투자인가?
또한 선호도를 충분히 반영한 단지여도, 그 단지 안에서 세대마다 선호도가 또 다를 수 있다.
가치가 있는 것은 결국 투자의 결과가 나와야 하고, 결과는 매도가 돼야 하는 것이다.
나는 현재 자산의 규모를 늘리고 싶고, 그러기 위해서는 갈아타기가 필수이므로 환금성을 매우 중요한 요소로 보고 있다.
하락장에서도 나의 물건이 잘 팔려야 상급지로 갈아탈 수 있으니까
※기준
① 인플레를 기대할 수 있는 땅이고, 단지인가? M2통화량, 사람들의 선호도 등
② 환금성이 좋은가? 하락장의 거래량, 사람들의 선호도(저층인가? 동향? 남향? 세대수는 많은가?) 등
원칙 2. 싸게 산다.
싼 걸 사야한다. 그리고 싼지 아닌지를 판단하려면 비교를 해야한다.
여기서 가치가 비슷한 단지를 놓고 비교할 수도 있으며,
가격이 비슷한 단지를 놓고 비교할 수도 있다.
그렇게 저평가 단지를 찾는 것이다.
물론 가격이라는 것은 기가 막히게 가치를 반영하지만, 당시의 심리나 상황의 틈을 비집고 들어가는 것이 아닐까?
가치를 보는 눈이 정교해지면, 가격 비교를 그만큼 잘 하게 되지 않을까 생각한다.
물론 결과는 미래의 어느 시점이 돼 봐야 아는 것이지만...
그때 당시의 선택의 논리를 만들고 인사이트를 키워가야 하는 게 아닐까? 결국 많이 봐야한다.
※기준
① 절대적 저평가 : PIR, 전세가율, 가격의 흐름 등을 비교하여 시기 자체가 싸다고 판단하는 것
② 상대적 저평가 : 단지별 선호도 및 입지요소, 전고점 대비 하락률 등을 보고 비교적 싼 단지를 판단하는 것
원칙 3. 기다린다.
결국 이런 행위는 가치투자를 하고자 하는 것이고, 가치투자는 장기투자를 해야한다.
나의 자본인 돈과 시간을 넣고 보유해야하는 것인데,
장기로 보유하기 위해서는 리스크를 관리해야한다.
※기준
① 잔금 혹은 역전세 대비가 되는가? 나의 대출 한도와 마이너스 통장 한도는?
② 향후 해당 지역의 공급은 얼마나 되는가?
투자에 있어서 예측이라는 것은 독이 된다고 생각한다.
안그래도 조급하지 않아야 하는 것이 투자인데,
예상을 하고, 그게 맞느냐 아니냐를 가지고 따지다 보면 조급함이 더 생기기 때문이다.
다만, 아이러니 하게도 모든 투자는 예상이라는 범위안에 포함된다 생각한다.
결국 투자는 오를 수 있는 것(가치 있는 것)에 내 자본을 보내는 것인데,
그러한 가치 판단의 영역은 결국 주관적인 판단(예상)이 들어가지 않을 수 없기 때문이다.
여기서 리스크를 감내 해야하는 것들이 생기는 것이고, 그걸 통과한 투자자에게 그래서 수익이 나는 것이 아닐까?
투자자로서 가치 있는 것을 사기 위해 싸게 사고 기다릴 수 있는 행동을 하는 것이 결국 성공적인 투자자가 아닐까?
단기적으로는 틀릴 수 있지만, 큰 범위 안에서 장기적으로 맞게 만드는 것이 결국 잃지 않는 투자라고 생각한다.
(싸게 사서 기다리는 것이 가치있는 것을 증명하는 과정일지도...?)