[16] 아파트 사이클

아파트의 시세는 정책과 공급, 그리고 심리등이 영향을 미치는데,

그에 따라 아파트 매매값과 전세값이 출렁인다.

오늘은 아파트의 사이클에 대해 알아보자.

1. 아파트 매매가 상승

전세도 같이 상승하여, 이 시기에 매전갭의 최소지점을 볼 수 있다.

미분양은 감소하고, 아파트 수요에 따라 건설사 분양이 증가한다.

※최근 사이클에서는 2015년에서 2017년사이가 이에 해당한다.

 

2. 아파트 매매가 최고점

사람들의 수요가 전월세보다는 매매에 맞춰진다.

매매수요가 많기에, 매매가 상승이 절정에 달하며, 매전갭도 최대가 된다.

※최근 사이클에서는 2018년부터 2022년까지가 이에 해당한다.

 

3. 가격 조정

대규모 공급이나 외부 요인 등에 따라 가격 조정이 일어나며,

미분양이 증가하고, 매매가와 전세가가 하락하여, 아파트 가격 최저점을 볼 수 있다.

아파트 가격이 바닥을 찍고 횡보하며, 전세수요가 많아지게 된다.(아파트를 아무도 안삼)

※2022년 하반기부터가 이에 해당한다. 이때가 어쩌면 주택 수급의 안정화가 아닐까?

 

4. 건설경기 악화

주택을 지어도 팔리질 않으니 PF 문제가 생기며,

건설사들의 재정이 악화된다. 이에 따라 공급이 감소하게 된다.

※전세가는 계속해서 상승한다.

 

5. 아파트 전세가 상승

전세가 꾸준하게 상승하고, 조금씩 미분양이 해소가 된다.

이후 매전갭이 줄어들기 시작하고, 기축아파트가 거래되면서 아파트 가격이 다시 상승한다.(사이클 반복)

※상승한 가격에 사람들이 적응하는 시기라고 생각한다.

 

물론 개별 사건이 있을 수 있고, 앞으로는 과거에 흘러왔던 가격 사이클과 다르게 흘러갈 수도 있다.

다만, 투자를 하면서 큰 틀에서는 아파트의 한 사이클이 이렇게 돌아가는 것으로 볼 수 있다.

 

결국 투자라는 것은 가치 있는 것을 싸게 사야 하는데, 사이클을 참고하여, 현재의 가격을 냉철하게 바라볼 필요가 있다.

일부단지는 최근에 급격하게 올랐고, 비싸다고 보는게 맞지만, 서울 안에서도 모든 단지가 2022년의 전고점을 회복한건 아니다.

햇수로 따지면 22년부터 4년째 조정장이라고 볼 수 있는데,

아파트 가격을 그저 비싸다고 생각하기 보다는

내가 접근할 수 있는 것부터 차근 차근 들여다보면 좀 더 좋은 결과를 맞이할 수 있지 않을까?