[21] 현재 서울 부동산의 상승요인과 하락요인은?

투자에서 예측이라는 것은 정말 어려운 것 같다.

엄밀히 얘기하면 투자라는 것이 예측의 범위를 아예 벗어나서 할 수 있는 것은 아니겠지만,

이를 단정하는 것은 불가능하지 않나?라고 생각한다.

 

근데 많은 사람들이 예측을 한다.

집값이 오를 것이다? 혹은 집값이 떨어질 것이다?

사실 맞아도 그만이고 안맞아도 그만일 수 있다.

다만, 해당 투자에 준비를 많이 하고, 기준을 갖춘 사람이라면 이에 흔들리지 않고 참고만 하겠지만

많은 사람들은 그들의 워딩에 영향을 받고, 행동으로 이어지는 사람들도 있을 것이다.

※조심할 필요가 분명히 있다고 생각한다...

 

그렇다면 그들의 예측에 일희일비 하지 말고

직접 상승요인과 하락요인을 생각해보고, 구분해 보는 것이 필요하지 않을까?

현재의 상승과 하락요인은 어떤 것이 있을까?

 

▶ 상승요인

 

1. 상급지의 지속적 상승

 거래가 줄어들긴 했지만, 선호단지에서 꾸준히 상승이 보인다.

 특히나 서울의 1군이 열어놓은 상방과 그 다음 선호지역 혹은 선호단지의 갭매우기가 계속되는 상황이다.

 

2. 토허제의 풍선효과

 강남, 서초, 용산, 송파의 토허제로 인해, 해당 지역은 7월보다도 8월의 거래량이 줄었다.

 다만 마포와 성동, 그리고 광진구 같은 곳들은 7월에 주춤한 이후 8월의 거래량이 늘고 있다.

 ※물론 상승한 가격이 부담스러운 것도 있을 것, 절대적인 거래량은 분명 줄어들었다.

 

3. 전세의 지속적 상승

 요즘 시세를 보다보면 부쩍 갱신권을 사용한 경우가 많이 보인다.

 전세의 상승폭이 크지 않고, 매매의 상승에 사람들의 관심이 집중돼 있지만,

 사실 전세는 23년 상반기 부터 지속적으로 올라왔고, 대부분 지역에서 전세 공급 부족이라는 의견이 많은 상황이다.

 ※내년부터는 서울에 입주 자체도 많지 않은 상황이다.

 

4. 유동성 증가

 요즘 민생쿠폰 같이 시중에 돈이 풀리는 정책이 계속 나온다.

 경제를 살리기 위한 정부 정책의 일환이지만, 결국 그 효과가 어디로 갈지는 잘 생각해봐야 하지 않을까?

 더구나 금리의 방향 마저도 화폐 가치가 떨어지는 방향으로 갈 것으로 보인다.

 

▶ 하락요인

 

1. 대출 규제로 인한 수요 감소

 대출 규제로 분명 시장이 주춤한 상황이다.

 아무래도 규제로 인해 시장이 불분명해진 점이 분명히 있고, 그에 따라 조심스럽게 사람들이 행동하는 것 같다.

 다만, 최근의 시장이 실거주 수요가 많은 것으로 보이는데, 주춤하긴 해도 억제하기는 쉽지 않아 보인다.

 

2. 정부의 규제 정책

 지역마다 다르지만, 분명 서울의 부동산은 과열된 측면이 있다.

 정부의 시각도 크게 다르지 않아 보이고, 그래서 현재까지 나온 6.27대책과 9.7대책은 규제 위주의 정책이었다.

 ※물론...9.7 정책은 공급대책이긴 했다.

 현재 상황에서 토허제 확대지정 등의 추가 수요 억제 책은 지속성에는 의문이 들지만 시장을 주춤하게 만들 수는 있다.

 

3. 지역별 입주

 공급이 정말 어렵다는 것은 9.7대책으로 다시 한번 확인 할 수 있었는데,

 일부 공급이 있는 곳은 실제로 매매와 전세가 주춤하는 모습을 보인다.

 

4. 주식시장으로의 재편?

 현재 정부에서는 주식시장을 장려? 하는 정책을 펴고 있다.

 실제 자본이 주식시장으로 가기 까지 시간이 걸릴 수는 있겠지만,

 주식시장에 더 많은 투자자가 갈 수 있도록 일관된 정책을 시행할 것으로 보인다.

 이게 현실화된다면 부동산의 자본이 주식시장으로 가면서 하락요인으로 작용할 수 있지 않을까?

 

자본주의 사회에서 중요한 것은 자산의 소유권이라고 생각한다.

그리고 그 자산의 상승 혹은 하락에 대한 책임은 해당 자산을 소유한 사람이 온전히 진다.

그렇다면 다른 사람이 한 예측과 발언에 내 행동을 기댈 필요는 없지 않을까?

현재 상황에서 상승요인과 하락요인을 살펴보고,

그에 맞춰 대응을 해가는 자세가 필요하다고 생각한다.