[25] 25년 9월 비교평가_래미안크레시티 vs 자양우성7차
최근에 부동산에 확실히 관심이 높아지는데,
마침 지인의 갈아타기에 대해 같이 고민을 했었다.
아무래도 정책적으로 다주택자의 투자보다는 실거주 혹은 똘똘한 한채로의 집중이 강한 시장이고,
요새는 똘1에 대한 정부의 뉘앙스가 좀 바뀌는 것 같기도 하지만, 당장의 큰 변화는 쉽지 않을 거라 판단하여
지인분도 추가적인 투자보다는 갈아타기를 하고자 하셨다.
갈아타기를 하고자 하는 경우에는 보통 내 물건이 오르는 것 보다, 상급지의 물건이 빠르게 올라가므로,
최대한 내 물건을 빠르게 팔고, 갈아타기 할 물건을 잡아서 거기서 오는 시세상승을 기대하는게 현명한 판단이라고 생각한다.
지인의 물건도 아직 많이 오르진 못했지만 스멀스멀 온기가 퍼져나가고 있는 곳인데,
이런 경우 갈아타기할 물건이 정해졌다면, 미련을 갖지 말고 털어야 한다.
현재 물건은 실거래가 8억 후반에 거래가 되고 있으며,
네이버 부동산에는 저층 제외 9.4억에 호가가 최저시세로 등록돼 있다.
이런 경우에 나라면 매수자의 네고 등을 감안해서 9억정도에 실거래가 된다고 생각하고 진행할 것이다.
그렇다면 다음 매수할 곳은 어떻게 찾을까?
첫번째로는 금액 기준이 필요하다.
아무래도 부동산은 한번 거래를 하고 나면 단기로 보유한다고 해도 4년정도는 보유하게 된다.
※아무리 단기로 보유해도 2년은 보유하지 않을까?
거기에 거래에 들어가는 비용(복비, 취득세 등)을 고려하면 확실한 상위 단지로의 이동이 필요하다.
따라서 9억의 약 1.5배 정도 되는 13~14억대 단지를 타겟으로 두고 리스트업을 해볼 것 같다.
두번째는 면적이다.
아무래도 사람들이 많이 찾는 전용 59 혹은 전용 84 중에 고려를 하게 되는데,
실거주보다는 똘똘한 한채의 투자를 하려는 것이고,
그리고 13억대 물건이라면 다음 스텝을 생각할만한 금액대라고 판단이 되기에 전용 59를 기준으로 찾아볼 것 같다.
※전용 59가 일반적으로는 빠르게 반응하고, 같은 가격이면 좀 더 좋은 입지를 확보할 수 있다.
이런 기준으로 현재 시세를 보고 있는 단지들을 추려보면
아직까지 좀 덜 오른 단지로 판단되는 두개 단지는 전농동의 래미안크레시티와 자양동의 자양우성7차가 있겠다.
두개의 단지를 비교하면 입지적인 측면에서 자양동이 좋은 것을 알 수 있다.
교통에서 업무지구 접근성이 동대문보다 확실히 빠르고 편리하며,
학군적인 측면에서도 동대문의 학군은 항상 아쉬움이 남는다.
다만, 래미안크레시티는 상대적으로 서울내에서 신축으로 분류할 수 있어, 단지의 컨디션이 자양우성보다 좋다.
구조 또한 계단식 방3개 화장실2개 구조와 복도식 방3개 화장실 1개 구조는 선호도에서 분명 차이가 있다.
가격적인 측면에서는 현재 약 1억정도 차이가 나며, 투자금에서도 비슷하게 차이가 난다.
과거에도 두 단지의 가격차이는 1억 내외로 차이가 났었다.(전고점에서도 크레시티 13.5억 vs 자양우성 12.6억)
전세가도 높다고 판단되지는 않으며, 앞으로 청량리나 이문동에 입주가 좀 있지만, 충분히 해소가 될 물량이라고 보인다.
※단기적으로는 동대문의 전세가가 주춤하거나 좀 빠질 수는 있을 것
이렇게 현재 상황에서만 놓고 본다면, 사실 입지가 더 좋고 가격이 좀 더 싸서 투자금도 덜 들어가는 자양우성7차를 선택할 것이다.
둘 다 지금 전고 대비 10%정도 올라간 가격이라, 강력추천할 가격은 아니지만,
충분히 장기 우상향 할 단지이므로 감당이 된다면 가격협상을 통해 매매를 접근해 보는 것도 좋을 것 같다.
※만약 가격 협상이 돼서 두개 단지가 같은 가격이라면? 크레시티를 선택할 것 같다.(나중에 팔기도 좀 더 수월할 듯)
사실 둘 다 좋은 단지임에는 틀림이 없고, 어떤 단지가 추후에 더 올라갈지는 알 수 없는 일이다.
다만, 이렇게 고민해보고 발품과 손품을 팔면 어떤 선택을 하든 좋은 선택이 될 것이다.
요즘은 가격을 확인할 때마다 호가가 5천에서 1억씩은 그냥 올라가는 시장이라, 어쩌면 전략적인 관망이 필요할지도 모르겠다.
※왜 2주만에 가격을 보는데 1억이 올라간걸까...?
다만 어디까지나 전략적인 관망이라, 관심을 가지고 지켜보다가 항상 행동할 수 있는 포지션을 가져가는 것이 중요하지 않을까?
가만히 있으면 가마니가...