[37] 현재의 집값은 비싼건가?
집값은 항상 화두가 되는 주제 중에 하나인 것 같다.
다만, 주로 비싸다는 이야기를 하지, 싸다고 이야기하는 경우는 잘 없다.
그렇다면 지금의 집값은 어떨까?
집값이 싼지 비싼지는 상대적인 것과 절대적인 것이 있다.
상대적으로 싼 것은 다른 집과 비교해 보고, 판단해 볼 수 있을 것이다.
입지가 비슷한 단지를 붙여놓고 비교해 볼 수도 있고, 가격이 비슷한 단지를 붙여놓고 비교해 볼 수도 있다.
그렇다면 절대적인 것은 어떻게 생각해볼 수 있을까?
절대적으로 싸다는 것은 집이라는 것 자체가 싸야하는 것이다.
그런데 싸다는 것을 판단하려면 어쨌든 비교를 해야하고, 기준이 있어야 한다.
우리가 살아가는 자본주의에서 가장 기본은 자본이다. 결국 '돈'이 그 기준이 될 것이다.
'돈'이라는 것은 여러군데서 영향을 줄 수 있는데,
대한민국의 금융경제의 핵심기관이자 사령탑이라고 볼 수 있는 기관은 '한국은행'이고, 한국은행의 설립목적은 물가안정이다.
즉, 통화정책을 통해 물가의 안정을 목표하는 것인데, 이는 경제 내에 유통되는 화폐의 양이나 금리에 영향을 미친다.
자본주의 사회에서 통화량이 줄어드는 것은 사실상 힘들다.
통화량 자체를 통제한다기 보다는 속도를 통제하는 것이라 볼 수 있겠다.
위의 그래프는 광의통화(M2)와 아파트 매매지수를 나타낸 것이다.
아파트 매매가격지수는 변동이 좀 있지만, 결국 M2와 함께 우상향 하는 것을 볼 수 있다.
이를 조금 더 살펴보면, 2008년도에 약1300조였던 M2는 10년이 지난 2018년에 약 2600조가 되었다.
10년에 거의 100% 상승한 것을 볼 수 있는데, 이후에 집값이 정점을 찍었던 2022년에는 약 3700조가 되었다.
4년간 약 40%가 증가한 것이다.
이때 아파트 가격은 어떻게 움직였을까?
서초구의 반포래미안퍼스티지를 살펴보면 2009년에 12억이던 가격이, 2018년에는 24억으로 약 100%가 상승한다.
이후 2022년에는 전고점 38억으로 약 58%가 상승한다. 통화량 대비 조금 더 상승한 가격이다.
강남이 아닌 지역의 단지를 살펴보면,
성북구의 길음래미안1단지는 2008년에 3억이던 가격이, 2018년에는 6억으로 역시 100% 상승하는 것을 볼 수 있다.
이후 2022년에는 전고점 약 9억으로 거의 50%가 상승한다.
꼭 강남이 아니어도, 통화량은 아파트에 반영된다는 것이다.
통화량과 집값은 경우에 따라 흐름이 다를 수 있지만, 결국 장기적으로 보면 동일하게 우상향한다.
심리, 공급, 금리 등의 영향을 받지만, 장기적으로는 제자리를 찾아간다는 것이다.
2022년 코로나 등으로 유동성이 커지던 시기를 전고점으로 보면, 현재 통화량은 전고점 대비 약 18% 증가한 상황이다.
단지별로 그리고 시기별로 다를 수 있으나, 인플레를 반영하는 가치가 있는 단지의 경우 적어도 전고대비 키맞추기를 할 가능성이 있어 보인다.
아파트 가격이 올랐다고, 너무 비싸다고 관심을 끄기보다는
어떤 단지가 인플레를 반영하는지, 그리고 그러한 단지 중에 못 올라간 단지는 어떤것인지 찾아보는 것이, 장기적으로 나의 자산을 쌓는데 도움이 되지 않을까