[145] [나의 첫 번째 부동산 교과서] 지금 가격은 비싼걸까?
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가장 핵심적인 기준은 바로 '현재 시세'입니다. 시세라는 것은 단순히 '지금 이 집이 얼마에 거래되고 있다'라는 단편적인 가격 정보에 그치지 않고, 시장 참여자들의 집단적인 판단이 압축된 결과물이라고 할 수 있어요. 수요자와 공급자, 투자자와 실수요자들이 그 아파트의 현재 가치와 미래 가치까지 어떻게 해석하고 있는지가 가격으로 드러나는 것입니다.
아파트를 살 때는 돈이 필요하다.
돈은 두가지가 있는데, 지금 가지고 있는 종자돈과, 미래의 소득을 끌어오는 대출이 있다.
거기다 아파트를 살 때 대부분은 시세차익을 기대한다.
사실 시세차익을 기대하지 않고, 단순히 '집'이라는 공간이 필요하다면,
언제, 어떤 집을 사야하는지라는 질문과 고민은 필요가 없을 것이다.
이러한 기대 차익과 현실적인 나의 소득 등이 종합적으로 나타나는 데이터가 '집의 가격'이다.
결국에 '돈'이다. 자신의 돈이 지출될 때, 사람들이 정말 기민하게 움직인다.
(그래서 사실 저평가라는 단지를 찾는 것은 쉬운 일이 아니다.)
그렇다면 지금의 아파트는 비싼걸까?
아파트의 '가격'은 결국 '돈'을 따라가기 때문에
시중에 얼마나 많은 돈이 있느냐를 생각해볼 수 있다.
자본주의 사회에서 통화량이 줄어드는 것은 사실상 불가능하고, 이에 따라 M2 통화량과, 서울 아파트 가격은 우상향해왔다.
2009년 약 1400조 였던 M2 통화량은 2019년 약 2700조가 된다.
10년만에 두배가 불어난 상황이다.
이후 집값이 정점을 찍었던 2022년에 약 3600조, 그리고 26년 현재 약 4100조를 기록중이다.
2028년에는 약 5000조를 볼 수 있을까?
집값은 어떨까? 서초구의 반포자이를 살펴보면 2009년 약 11억 정도 였던 가격이, 2019년 23억인 것을 볼 수 있다.
통화량의 추이보다 조금 더 올랐지만, 인플레이션을 충분히 반영하는 걸 볼 수 있다.
지금은 약 46억 정도로, 통화량의 증가보다는 좀 빠르게 올라간 상황이다.
싸다고 볼 수는 없는 가격이다. 최근에 조정을 보인 것도 이런 상황이 어느정도는 반영된 게 아닐까?
다른 지역은 어떨까? 성북구의 길음6단지는 2009년 약 5.5억에서 2019년 약 9.5억 정도의 가격을 보여준다.
통화량의 추이보다는 조금 덜 올랐지만, 역시나 인플레이션을 반영하는 단지임을 볼 수 있다.
현재는 약 14.5억으로, 통화량의 증가와 거의 비슷한 추세를 보여준다.
비싸지 않은 가격이라 생각한다. 그래서 최근에 조정이 없지는 않았지만, 크지 않았다.
아파트 가격에 영향을 미치는 요인은 다양하기 때문에 통화량이라는 것 하나만 가지고 판단할 수는 없다.
그리고 이는 지역마다 영향이 다르기도 하다.
다만, 아파트는 자본주의에서 하나의 재화이기 때문에 인플레이션을 반영하는 것을 부정하기는 힘들다.
아파트 가격이 너무 올랐다고, 떨어져야 한다는 당위성을 내세우기 보다는
그리고 아파트는 무조건 우상향하니까, 조급한 마음에 아파트를 매수하는 것 보다는
어떤 단지가 인플레를 반영하는지 잘 따져보고,
그 중에 못 오른 단지를 찾아보는 것이 나의 자산에는 좀 더 도움이 되지 않을까 생각해본다.
[그림의 떡은 그림의 떡일 뿐이니 강남이나 해운대만 선호할 필요는 없으며 투자자들이 가장 선호하는 지역을 벗어나더라도 해당 지역에서 상대적으로 우수한 입지를 자랑하는 곳에 투자하면 된다. 자신의 재정 형편이 허락하는 한도 내에서 선택하면 되는 것이다. 타조알 노른자가 안 되면 계란 노른자, 그마저도 안 되다면 메추리알 노른자를 고르자. 어설프게 군중심리를 따라갔다가 영원히 돌아오지 못하는 수가 있다._3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법 P.129]