추진위 단계 매물, 언제까지 소액 투자 기회인가? 기준일·인가일 분석 중심
2025년 현재, 정비사업 구역에서의 진입 문턱은 점점 높아지고 있다. 특히 조합 설립 이후나 사업시행인가 이후로 넘어가면, 소액 투자자 입장에서는 입주권 확보 자체가 불가능해지거나, 현금청산 리스크에 노출되면서 실질적인 수익 실현이 어려워지는 구조가 된다. 이와 달리 ‘추진위원회 단계’는 법적으로는 사업의 초기 구간이지만, 사실상 권리산정기준일과 조합설립인가일이라는 핵심 기준 사이에서만 입주권 자격이 부여될 수 있는 시기이기 때문에 이 시점에서의 투자 여부는 향후 수익 여부를 좌우하는 결정적인 분기점이 된다.
많은 소액 투자자들이 "아직 추진위 단계니까 늦지 않았다"고 생각하지만, 실제로는 기준일 고시가 이뤄졌다면 매입 시점은 더 이상 안전하지 않으며, 조합설립 인가 직전에는 입주권 자격이 부여되지 않는 ‘투자 사각지대’가 될 수 있다.
이 글에서는 ‘추진위 단계 매물’의 실질적 유효기간과, 기준일·조합설립인가일을 중심으로 입주권 인정 가능 시점이 어디까지인지, 그리고 소액 투자자가 반드시 체크해야 할 진입 타이밍과 사례 중심의 판단 기준을 자세히 분석한다.
추진위원회 단계란 무엇인가? – 정비사업의 출발선, 그러나 투자 시점은 더 정밀하게 판단
정비사업에서 '추진위 단계'는 가장 초기에 해당하는 사업 단계다. 공식적으로는 정비구역 지정 이후, 토지 등 소유자 과반의 동의를 받아 추진위원회를 구성하고 지자체에 승인 신청을 하여 추진위 승인 고시가 이뤄지면 본격적으로 사업이 시작된다.
이 단계는 조합설립을 위한 사전 조직일 뿐이므로 아직 입주권이 부여되는 구조는 아니며, 단순히 ‘사업 참여 의사를 가진 소유자 집단’의 상태다.
추진위 단계 특징
| 법적 지위 | 「도시 및 주거환경정비법」 제34조에 따른 인가 전 단계 |
| 추진위 구성 요건 | 전체 소유자 과반 동의 + 정비구역 지정 후 가능 |
| 추진위 역할 | 정비계획 수립, 조합설립 동의서 취합, 시공사 입찰 준비 등 |
| 소액 투자 의미 | 입주권 자격 확보를 위한 ‘기준일 이전 등기’ 진입 기회 구간 |
추진위는 입주권을 ‘주지’하지 않는다. 다만, 기준일 이전 등기를 통해 향후 입주권 확보 자격을 얻을 수 있는 시기다.
기준일이 모든 것을 갈라놓는다 — 입주권 자격의 사실상 마감 시점
소액 투자자가 추진위 단계 매물에 진입할 때 가장 먼저 확인해야 하는 것은 “이 구역의 권리산정기준일이 언제인가?”이다.
이는 입주권 자격이 인정되는 마지막 시점을 고시하는 날짜로, 이 기준일 이후 등기된 사람은 향후 조합원 분양신청을 할 수 없으며, 100% 현금청산 대상자로 처리된다.
권리산정기준일이란?
| 정의 | 토지 등 소유자의 권리관계를 확정짓는 기준이 되는 날짜 |
| 고시 주체 | 해당 구청장 또는 시청장 |
| 입주권 인정 조건 | 기준일 이전 등기 + 분양신청 등 요건 충족 시 가능 |
| 고시 방식 | 시·군·구청 홈페이지 및 시보를 통한 공고 |
실전 사례 비교
| 구역 | 기준일 고시 | 조합설립 인가일 | 기준일 이후 매입 시 |
| 서울 동작구 A구역 | 2023.05.15 | 2023.10.01 | 입주권 박탈, 청산 대상 |
| 경기 부천 B구역 | 2024.03.22 | 2024.09.14 | 분양신청 불가 → 투자금 손실 위험 |
입주권을 목표로 하는 소액 투자자라면, 기준일 이전 등기까지 가능하다는 전제 아래에서만 추진위 매물 진입이 유효하다.
조합설립인가 전이라도 ‘기준일 이후’라면 위험하다 — 안전 진입을 위한 3단계 체크리스트
조합설립인가가 아직 되지 않았다고 해서 매물이 안전하다는 착각은 매우 위험하다.
많은 투자자들이 “조합이 아직 없으니까, 입주권 확보 가능”하다고 오해하지만, 실제로는 기준일이 이미 고시되었고, 그 이후 매입자는 입주권 배제되는 사례가 많다.
[안전한 추진위 단계 진입을 위한 체크리스트]
| 권리산정기준일 | 관할 구청 도시정비과 전화 또는 고시문 확인 | 기준일 이전 등기 필요 |
| 추진위 승인일 | 구청 도시정비 관련 고시 확인 | 단지 추진력 판단 지표 |
| 분양신청 예정일 | 조합설립 예상 일정 확인 | 충분한 여유 확보 여부 확인 |
- 등기 예정일을 계약일이 아닌 ‘잔금일 기준’으로 조정 → 기준일 이후 등기 실수 방지
- 조합설립 인가 직전은 거래 많아지지만, 절반 이상은 입주권 대상이 아님 → 조합원 확인서 요청 필수
진입 전에는 ‘지금이 추진위 단계인가’가 아니라, ‘기준일 이전인가?’를 확인하고, 계약서 특약에 이를 명시하는 것이 소액 투자자의 실질적 보호 장치다.
결론: 추진위 단계 투자, 늦기 전에 진입하되 ‘기준일’과 ‘등기일’만큼은 절대 놓치지 말아야 한다
‘추진위 단계’는 소액 투자자에게 유일하게 열려 있는 입주권 진입 구간일 수 있다.
그러나 이 기회는 매우 짧고, 기준일 고시 이후에는 ‘사실상 끝난 시장’이 되며, 이후 진입자는 청산 리스크와 수익률 하락을 감수해야 한다.
| 권리산정기준일 | 입주권 자격 최종 마감선, 고시문으로 확인 필수 |
| 조합설립인가일 | 법적 사업주체 전환 시점, 이후는 진입 불가 |
| 등기일 기준 | 매수 계약일이 아닌 ‘잔금일 기준 등기일’ 중요 |
| 안전 진입 시점 | 기준일 이전 등기 + 조합설립인가 최소 1개월 이상 여유 필요 |
- 매물 계약 전 반드시 ‘기준일 이전 등기 가능 여부’ 확인
- 조합원 자격 승계 여부와 향후 분양신청 일정 조합에 직접 문의
- 계약서 특약사항에 ‘기준일 이전 등기 불가 시 계약 해제’ 명시