입주권 2개 보유 시 법인 활용 소액 투자와 절세, 세금 리스크 회피 전략 종합 비교

재개발·재건축 투자에서 입주권은 단순한 ‘분양받을 권리’가 아니다. 입주권은 법적으로는 부동산이 아닌 ‘권리’지만, 세무적으로는 주택과 유사한 과세 대상으로 취급된다. 특히 입주권 2개 이상 보유자는 양도세, 종합부동산세, 보유세 측면에서 중과세 대상이 될 수 있고, 이는 매도 시 수익을 거의 전부 잠식하는 구조로 작동할 수 있다.

 

2025년 현재 기준으로 입주권 2개 이상 보유한 경우,
① 개인 명의로 그대로 유지할 것인지,
② 법인 명의로 전환해 리스크를 회피할 것인지,
③ 혹은 분할 매도 및 가족 분산 전략으로 대응할 것인지에 따라
세금 부담이 수천만 원 단위로 달라질 수 있다.

이번 글에서는 먼저 입주권 2개 이상 보유 시 발생하는 과세 이슈를 구조적으로 설명하고, 이어 법인 활용 방식과 개인 투자자의 절세 전략을 시뮬레이션 비교해본다. 마지막으로 세금 리스크를 회피하면서도 실수익을 극대화할 수 있는 구조적 투자 전략을 제안한다.

 

입주권 2개 보유 시 세무상 리스크 구조 정리

입주권을 2개 이상 보유하면 가장 먼저 마주치는 이슈는 양도소득세 중과 및 종부세 중과다.

입주권의 세법상 정의

「소득세법 시행령 제154조」에 따르면, 입주권은 조합 설립 이후 사업시행인가를 받은 정비사업 구역 내 부동산을 양도할 수 있는 권리를 말하며, 세법상 주택으로 간주하여 양도소득세 과세 대상이 된다. 즉, 아직 아파트가 건설되지 않아도 ‘입주권’은 주택 수로 본다.

주요 세무 리스크

양도세 중과	입주권 2개 보유 시, 1세대 다주택으로 판단되어 20% 중과 적용
장기보유특별공제	2주택 이상 보유 시 공제율 축소 or 배제
종합부동산세	입주권 2개 이상이면 공시가격 합산 과세 + 중과세율 적용
취득세	분양계약 후 주택 수 포함 → 신규 취득 주택 취득세 중과 가능

실제 예시

• A씨는 2020년에 B구역 입주권 1개, 2022년에 C구역 입주권 1개를 추가로 취득
• 2025년 두 구역 모두 입주 가능 상태로 전환되며
  → A씨는 주택 2채 보유 상태가 되어 양도세 최고세율 77% 적용
  → 종부세 3억 원 이상 부과
• 입주권이 ‘눈에 안 보이는 집’일 뿐, 세금 구조상 집 2채와 같다

 

개인 보유 vs 법인 명의 전환 수익률 시뮬레이션

이번엔 실전 조건을 가정해 입주권 2개를 보유한 상태에서 개인 vs 법인 명의 수익률을 비교해보자.

• 입주권 2개: 각 입주권 매입가 3억 원, 예상 시세 5억 원
• 보유 기간: 3년
• 양도 시기: 입주 전 (권리 전매 허용 지역 가정)
• 개인은 고소득자 기준 최고세율 적용
• 법인은 일반 부동산투자 법인 형태
• 취득세 제외, 순수 수익만 분석

개인 명의 시 수익 구조

• 양도차익: 2억 원 × 2건 = 4억 원
• 양도소득세: 최고세율 45% + 중과 20% = 약 65% → 총 세금 약 2.6억 원
• 순수익: 1.4억 원
• 실투자금 6억 기준 수익률: 23.3%

법인 명의 시 수익 구조

• 양도차익 동일
• 법인세율 22% + 추가세 10% = 약 32% → 세금: 약 1.28억 원
• 회계비용 3년간 600만 원 추가
• 순수익: 2.12억 원
• 수익률: 35.3%

항목	개인	법인
순수익	1.4억 원	2.12억 원
수익률	23.3%	35.3%
세금 예측성	낮음	높음
중과 회피	불가능	회피 가능

입주권 2개 이상 보유 시에는 법인 명의가 수익률 측면에서 월등히 유리하다.

 

세금 회피 전략: 소액 투자자 실전 대응 방안

그렇다면 모든 입주권 투자를 법인으로 진행해야 할까? 반드시 그렇지는 않다.
소액 투자자에게는 자금, 대출, 운영 부담 등 현실적인 제약도 있기 때문에 아래와 같은 조건별 전략 수립이 중요하다.

전략 ① 가족 명의 분산 보유

• 부부·자녀 등 가족 구성원 명의로 각각 입주권 1개씩 분산 매입
• 1세대 1주택 요건 충족 → 양도세 기본세율 적용 가능
• 단, 실제 독립 세대요건 충족 필요 (거주지, 세대분리 등)

전략 ② 1건은 입주, 1건은 양도로 방향 분리

• 입주권 2건 중 1건은 실제 입주하여 1세대 1주택 비과세 조건 충족
• 나머지 1건은 입주 전 양도하여 양도세 납부
• 이 경우 주택 수를 동시에 2채로 보지 않음 → 중과세 회피

전략 ③ ‘입주 전 법인 매도’ 통한 지분 전환

• 입주권이 준공 전인 상태에서
  → 법인에 양도 후, 법인 명의로 신축 아파트 보유 및 양도 가능
• 매입가 기준으로 법인세율 적용 → 양도차익 분할 과세 가능

전략 ④ 세대 분리 후 지분 이관

• 본인 명의 2개 입주권 중 1건을 자녀에게 증여 → 세대분리
• 증여세 발생하더라도 향후 양도세 절세 효과가 크면 실익 존재 → 단, 증여 이후 5년 이내 양도 시 ‘부담부 증여’ 세법 적용 유의

 

입주권 2건을 단순히 한 명의 명의로 유지하는 것은 세금상 가장 불리한 구조이며, 분산, 분할, 법인전환 등의 구조화가 수익률에 결정적이다.

 

종합 정리: 조건별 최적 전략 제안

마지막으로 소액 투자자 입장에서 자신의 투자 규모, 목적, 보유 방식에 맞는 전략을 정리해보자.

입주권 2개 이상 보유, 단기 매도 계획	법인 명의 전환 + 양도소득세 절세
입주권 1건 입주 + 1건 매도	개인 명의 유지 + 입주권 선택 분할 활용
입주권 가족 명의 분산 가능	가족별 명의 분산 + 세대분리 후 보유
자녀 증여 가능	부담부 증여 후 장기 보유
자금 부족	전세 활용 후 입주 후 양도 (비과세 조건 충족)

정책 흐름 전망

• 정부는 2025년에도 다주택자 규제 기조를 유지할 가능성이 높고,
• 입주권 다주택 보유에 대한 과세 강화 흐름은 지속될 전망
• 단, 공공재개발·고밀 재정비 등 특례사업의 입주권은 일부 완화 가능성 존재

투자자는 입주권의 위치, 시기, 세대 구성, 보유 목적을 종합 고려해 사전 세무 상담과 전략적 구조 설계를 통해 실수익을 지키는 것이 핵심이다.

 

입주권 2개 이상 보유는 겉보기엔 안정적인 자산 구조처럼 보일 수 있지만, 실제로는 양도세 중과, 종부세 폭탄, 장기보유특별공제 배제 등 수익을 깎아먹는 구조적 리스크가 숨어 있다.

이러한 상황에서 소액 투자자가 선택할 수 있는 방법은
① 법인 명의로의 구조 전환,
② 가족 분산 및 타이밍 전략,
③ 세대분리 및 지분 전환 등의 정교한 전략뿐이다.

 

단순한 보유가 아닌 세금을 고려한 구조적 보유와 매도 전략이 진정한 수익 실현의 시작이다.