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투자에 대한 생각

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[9] 역대 정권별 정책 부동산에서 정책은 시장 분위기를 형성하는 중요한 팩터 중 하나이다.정책의 목표는 안정적인 주거이며, 이는 정권이 보수냐 진보냐를 떠나, 해당 시기의 가격 흐름에 따라 결정 된다. 부동산 가격의 흐름을 나타내는 그래프이다.KB부동산의 아파트 매매지수이며, 서울의 매매지수와 지방의 대표 도시인 부산의 매매지수를 표현했다.수도권과 지방의 흐름이 다른 부분이 몇군데 있으며,전국의 매매지수는 아무래도 서울의 매매지수를 조금 더 따라가는 모습을 보인다. 1. 노태우 정부('88.2 - '93.2) : 보수 & 규제저금리, 저유가, 저환율로 인해 3저 호황이 있었던 시기다.호황인만큼 아파트 가격은 올랐고, 규제 위주의 정책이 많았던 시기였다.산업화로 인해 도시로 사람들이 몰리고 있었기에, 주택 임대차 보호법이 생기..
[8] 부동산 정책의 종류 부동산 시장을 결정하는 것에는 여러가지가 있다. 금리, 공급, 정책?이러한 것들은 투자여부를 판단할 때, 절대적인 영향을 미치는 것은 아니지만,분명히 참고는 해야할 것들이라 생각한다. 그 중에 말도 많고 탈도 많은 정책을 살펴보자.정책에는 크게 수요 정책과 공급 정책이 있다. 공급 정책은 말 그대로 공급을 많이 할 것인가 혹은 줄일 것인가를 결정하는 것이다.간혹 공급을 줄이는 정부도 있지만, 대부분은 공급을 늘리는 방향으로 정책이 결정된다.다만, 어느정도 인프라가 갖춰진 곳, 특히나 서울 같은 경우는 공급을 늘리고 싶어도 쉽게 늘리지 못한다는 한계가 있다.이미 해당지역에 집이 많이 지어졌기에, 이해관계가 복잡하고, 새로운 집을 지을 땅은 없기 때문이다.역대 정부들이 공급 정책을 내놓고 있지만, 실제 입주..
[7] 투자 가능한 범위는 어디인가? 부동산을 투자의 관점에서 바라볼 때, 본질은 공실이 없는 것이다.해당 지역에 사람이 많아야 한다는 것인데결국 사람이 많다는 것은 그만큼 수요가 있고, 최소한의 인플레는 따라가는 곳이어야 한다는 것이다. 인플레는 유동성의 변화와 밀접한데, M2통화량은 집값과는 달리 부침이 크지는 않다.다만, 거의 일정하게 10년에 2배 정도 증가하는 수치를 볼 수 있다.2008년에 1300조원 이던 유동성이, 10년 뒤인 2018년에는 약 두배인 2600조원에 달하며,2013년에 1800조원 이던 유동성이, 약 10년 뒤인 2022년에는 3700조원에 달한다.(5년 단위로는 약 1.4배?) 그렇다면 부동산 가격은 어떠한가? 아래 그림에서 볼 수 있듯이, 서울의 부동산은 2008년에 고점을 찍고 하락한다.이후 2013년에..
[6] 감당가능한 자산의 크기 앞서 다주택이 되고자 하는 이유에 대해 생각해 봤다.결국 똘똘한 1채보다는 다주택이 자산의 크기를 키우는데 분명 유리하기에,나에게 유리한 칼을 굳이 휘두르지 않을 필요가 없다는 생각이다. 그렇다고 무한정 채수를 늘릴 필요는 없다.세금이나 대출등의 정책이 전보다 다주택에 불리하기도 하고,특히나 보유세 부분은 자산의 크기가 커지면 커질수록 알아보고 대응해야한다. 또한 앞서말한 자산의 크기를 키우는 유리한 방식이라는 것 외에다주택을 하고자 하는 두번째 이유가 있는데,전세금으로 인한 현금흐름을 발생시킬 수 있다는 것이다. 똘똘한 1채의 경우, 근로소득이 끊기는 순간이 왔을 때 방법이 정해져있다.그 집의 벽돌을 하나씩 떼다가 팔 수는 없기 때문에,똘똘한 그집을 세주고(혹은 팔고) 외곽으로 가거나, 크기를 줄여야 ..
[5] 다주택이 되고자 하는 이유? 현재 나에게 장기적인 목표는 직장인이자 투자자로서 경제적 자유를 이루는 것이다.그래서 아파트 투자를 하고 있다.그렇다면 단기적인 눈앞의 목표는? *억달성과 다주택이 되는 것? 경험이 아주 많지는 않지만 차근차근 쌓아가는 중이다.벌써 매수와 매도, 그리고 임대 계약까지 하면 두자리수 넘는 거래를 했다.다만, 현재까지는 똘1을 위한 갈아타기 위주의 거래였다면, 이제는 다주택의 길을 고민하는 중이다.아마 앞으로도 다주택과 똘1을 어느정도 섞어가며 자산을 가져가지 않을까?(전기차냐? 가솔린이냐? 하이브리드냐?) 다주택이 되고자 하는 이유는? 다주택이 전처럼 매력적이지 않은 건 분명하다.과거에는 다주택을 장려하는 시기도 있었고, 임대사업자 처럼 관련 정책들도 있었다.(시장에는 누군가 주택을 공급해야 하는데, 공공..
[4] 감당해야 하는 것들 목표를 위해 투여할 수 있는 자본은 돈과 시간이다.이 두가지는 서로 반비례의 관계가 있다고 봐도 되는데,돈을 많이 투자해서 시간을 줄일 수 있고, 반대로 돈이 없으면 시간을 오랫동안 들여야 한다. 돈이라는 것은 투자를 할 때 반드시 있어야 하는 것이다.부동산에도 소액투자가 가능하다 하지만 다른 종목에 비해서는 투자금이 꽤 크고,예전에 비해서는 확실히 투자금의 단위도 올라간 것 같다.(정보가 빨라져서 일까? 아니면 투자금도 인플레가 반영되는 걸까?) 돈에 있어서 일단 첫 단계는 모아야 한다.돈에 있어서라기 보다 투자의 첫 단계가 모으는 것이라고 봐야할 것 같다.어떤 투자를 하려고 해도 소비통제를 하고 흑자구조를 만들어야 돈이 모이고, 투자를 할 수 있는 것이다.이는 모든 것의 첫 단추로서, 이게 되지 않으..
[3] 부동산은 비교의 학문이다 투자를 할때 어떤 물건에 투자해야할까?가치 있고 싼 것 중에 내가 감당할 수 있는 가장 좋은 것을 하면 된다. 그렇다면 물건의 정보를 가지고 비교 하고,그에 따른 순위를 매겨보면, 가장 좋은 것을 알 수 있을 것이다. 결국 Data가 있어야 한다. 그래야 비교가 가능한데, Data는 많이 봐야 생긴다. (심지어 Chat GPT도 학습된 Data를 가지고 답변을 한다.) 부동산은 비교의 학문이라는 이야기를 많이 하는데,복수의 비교대상으로 어떤 땅이 더 좋은지 비교해 보는 것이투자의 프로세스다. 여기서 말하는 Data는 어떤 것인가?일단 내가 해당 물건 땅의 가치(직장, 교통, 학군, 환경)를 알고, 사람들의 선호도를 알아야 한다.그렇다면 어떤 물건이 더 좋은지 입지를 비교해볼 수 있다.입지를 비교했다면? ..
[2] 가치와 가격(+기다림) 가치 있는 것을 싸게 사서 기다린다. 건방질 수 있지만 이 한줄로 투자를 정의할 수 있을 것 같다. 결국 투자자는 가치와 가격으로 판단하고 행동 하는 것이 맞는데,여기서 가치라는 것은 내가 투자하고자 하는 대상의 범위가 되는 것이고,가격이라고 하는 것은 지금 현재 가격이 싼지 아닌지를 판단하는 것이라 생각한다. 그렇다면 현재 가격보다 가치가 큰 것이 투자 대상인데,가격은 네이버 부동산을 참고하면 되는 것이고,가치는 어떻게 판단해야할까? 가치라는 것은 결국 본질을 봐야한다고 생각한다.부동산의 본질은 무엇일까?어떤 곳에 사람이 많은지? 그리고 앞으로 인구가 줄어도 사람들이 살고 싶은 곳은 어디인지?결국 앞으로 공실이 가장 적은 것이 무엇인가를 생각해야하는 것 같다. 공실이 적다는 것은 물건의 형태(오피스텔?..

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