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투자에 대한 생각

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[17] 실거주와 투자의 차이점 실거주와 투자의 차이점이 있을까? 투자로 집을 보는 것과 실거주로 집을 보는 것에서 일단 입지를 보는 기준은 같다. 1. 직주근접(직장과 교통) : 강남이나, 도심, 그리고 여의도 까지 얼마나 가깝고, 접근성이 좋은지? ※여기서 접근성은 시간적인 접근성도 있지만, 물리적인 거리도 고려가 된다. 2. 학군 : 아이들을 키우기에 좋은 학군과 학원가가 갖춰져 있는가? 3. 환경 : 생활편의 시설이 갖춰져 있고, 아파트가 균질한가? 유해시설은 없는가? 다만, 투자애는 원칙과 기준이 있는데가치 있는 것을 싸게 사서 기다리는 것이다. 그렇다면 실거주도 원칙과 기준이 있을까?만약 진짜 거주만이 목적이라면 이는 완전히 다를 수 있지만,실거주에도 시세차익에 대한 기대감이 있다면 이는 투자의 원칙에서 완전히 벗어난 것은 ..
[16] 아파트 사이클 아파트의 시세는 정책과 공급, 그리고 심리등이 영향을 미치는데,그에 따라 아파트 매매값과 전세값이 출렁인다.오늘은 아파트의 사이클에 대해 알아보자.1. 아파트 매매가 상승전세도 같이 상승하여, 이 시기에 매전갭의 최소지점을 볼 수 있다.미분양은 감소하고, 아파트 수요에 따라 건설사 분양이 증가한다.※최근 사이클에서는 2015년에서 2017년사이가 이에 해당한다. 2. 아파트 매매가 최고점사람들의 수요가 전월세보다는 매매에 맞춰진다.매매수요가 많기에, 매매가 상승이 절정에 달하며, 매전갭도 최대가 된다.※최근 사이클에서는 2018년부터 2022년까지가 이에 해당한다. 3. 가격 조정대규모 공급이나 외부 요인 등에 따라 가격 조정이 일어나며,미분양이 증가하고, 매매가와 전세가가 하락하여, 아파트 가격 최저점..
[15] 250908 매수자 vs 매도자의 심리 매주 KB에서는 매주 주간 시계열이 게시된다.여기서 사람들은 매매증감과 전세증감에 가장 관심이 많다.어디가 떨어졌는지, 어디가 주춤한지, 혹은 어디가 떨어졌는지? 근데 부동산은 정책이나 공급만큼 심리도 영향을 준다.사실 이러한 심리를 지표화 하기가 쉽지 않은데,함께 게시되는 매수매도가 어찌보면 심리를 객관화한 지표라고 할 수 있겠다. 이는 부동산 사장님들한테 KB에서 조사를 해서 매수자가 많은지, 매도자가 많은지를 조사한 결과라고 한다.보통은 매도자가 많고, 매수자가 적은 편인데,상승장에 사람들의 구매 심리가 자극 받기 시작하면매수자가 매도자를 앞지르는 경우도 발생한다.(과열구간) 9/8기준 사람들의 매수와 매도의 심리를 알아보자. ▶ 서울 강남강남의 경우 매도자수가 빠르게 감소하고 있으며, 매수자수가 ..
[14] 임장하고 남겨야 할 것 부동산 투자를 하게 되면 마주하게 되는 것 중 하나가 임장이다.현지답사의 개념으로 보면 되는데, 해당 지역을 돌아보고 지역에 대해서 알아가는 것을 임장이라고 한다.부동산은 땅을 사는 것이므로, 임장은 굉장히 중요한 것이라고 볼 수 있다. 마실 돌 듯 돌아볼 수도 있겠지만,아무래도 직장인으로서는 시간을 쪼개서 임장을 해야하다보니,조금은 전투적?으로 임장을 다녔던 것 같다. 사람마다 넣을 수 있는 시간의 정도가 다르기 때문에어떤 사람은 일주일에 몇번씩 임장을 가기도 하고,가족이 있다면 일주일에 한번 나가는 것도 감지덕지인 경우도 있다.가족들이 이해해줘서 망정이지, 아니었다면 굉장히 곤란했을 것이다. 이렇게 부족한 시간을 최대한 사용하기 위해서는, 항상 목적을 가지고 임장을 가야한다.그럼 임장에서는 뭘 남겨와..
[13] 250908 KB 주간 시계열 매매/전세 증감 ▶ 서울수도권계속해서 서울과 수도권 위주로 상승이 이어지는 추세다.규제나 대출 상황에 따라 증가의 폭은 변화가 있지만, 강력한 상승의 힘이 4급지 이후로 퍼져나가지 못하고 있다.4급지 이후로도 강한 상승세가 퍼져나갈테지만, 언제가 될지는 아직 미지수인 듯경기도 또한 마찬가지다. 성남이나 안양, 용인 등의 선호급지 이상이 상승세를 보인다. - 서울 매매 상승 Top3 : 강동구(0.46), 동작구(0.44), 성동구(0.43) - 서울 전세 상승 Top3 : 광진구(0.34), 송파구(0.29), 강동구(0.20) - 경기도 매매 상승 Top3 : 분당구(0.39), 광명시(0.33), 동안구(0.25) - 경기도 전세 상승 Top3 : 처인구(0.34), 광명시(0.28), 하남시(0.26) ▶ 지방광역..
[12] 내 집 마련은 언제 해야할까? 친구들이나 주변 동료들과 이야기를 나누다보면빠질 수 없는 주제 중 하나가 내 집 마련에 대한 이야기다. 이들 중에는 내가 이미 부동산에 대해 관심이 있음을 아는 친구들도 있기에가끔 의견을 묻는 친구들도 있다.다만, 실제로 행동에 옮기는 친구들이 많지는 않다.이미 집을 산 친구들은 오히려 좀 더 적극적이고,아직 내집 마련을 하지 않은 친구들이 좀 더 소극적이다. 그럼 내 집 마련을 언제하면 될까?이 질문을 하는 이유는 두렵기 때문인데,샀는데 가격이 떨어지면 어떡하냐?가 가장 주저하게 되는 포인트 같다. 어떤 물건이든 사거나, 안 사거나 두가지 중 하나의 포지션을 택해야 한다.집 또한 사거나, 안 사거나 두가지다.그리고 그에 대한 가격도 두가지 포지션이다. 오르거나? 떨어지거나?다만, 이건 내가 선택하는 포..
[11] 투자의 원칙은? 입지평가의 기준은 직장, 교통, 학군, 환경과 한강이나 부촌 같은 +α의 요소들이 있었다.그렇다면 투자의 기준? 혹은 원칙은 무엇일까?입지가 좋으면 무조건 사도 되는걸까? 그렇지 않다. 투자의 정의이자 원칙은 무엇일까?잃지 않는 투자를 하는 것이다. 그렇기 때문에 가치 있는 것을 싸게 사서 기다리는 것이다. 원칙의 사전적 정의를 살펴보면어떤 행동이나 이론 따위에서 일관되게 지켜야 할 기본적인 규칙이나 법칙을 말한다. 기준은 무엇일까? 기준은 행동이나 가치판단의 근거가 되는 것이다.무언가를 비교할 때 쓰는 용어로, 원칙을 지키기 위한 비교의 근거가 되는 것이 기준이다. 즉, 원칙은 변화하지 않지만, 기준은 때에 따라 원칙을 지키기 위해 변화할 수 있는 것이다. 그렇다면 원칙과 기준을 뜯어서 살펴보자. 원칙..
[10] 입지평가의 기준 사람마다 살기 좋은 곳의 기준은 다르다.어떤 사람은 직장이 강남일 수도 있고, 어떤 사람은 직장이 경기도일 수도 있다.누군가는 아이를 키우는데 집중하지만, 누군가는 아이가 없을 수도 있다.이렇 듯 사람마다 상황이 다르고, 내가 살고 싶은 집의 기준은 다를 수 있다. 다만, 여기에 투자의 개념이 들어간다면?내집마련에도 시세차익에 대한 기대감이 있다면?그렇다면 나의 생각만 고집해서는 안된다.두루두루 통용되는 본질을 고려해야 한다는 것이다. 투자에 있어서 부동산의 본질이 무엇인가?공실이 없어야 한다는 것이다.공실이 없는 것은 기본적으로 사람이 많아야 하고,사람이 많다는 것은? 선호도가 높다는 것이다. 조금 더 객관적인 선호도 파악을 위해 기준을 얘기해보자.선호도 파악의 기준이 입지 평가의 기준이 되는 것이다...

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