본문 바로가기

재개발 재건축 소액 투자

 (81)
LH·SH 공공참여 정비사업 확대가 민간 소액 투자자의 수익에 끼칠 잠재적 영향 2025년 현재, 국토부와 서울시가 추진 중인 공공참여 정비사업은 민간 정비사업 시장에 매우 강한 구조적 신호를 주고 있다.특히 SH(서울주택도시공사)와 LH(한국토지주택공사)의 직접 참여 비중이 확대되면서, 재개발·재건축 시장의 ‘사업 주도권’이 조합에서 공공기관으로 이동하고 있는 양상이다. 정부는 이 사업모델을 “사업 속도 개선과 무주택자 주거안정”이라는 명분으로 설명하고 있지만, 투자자, 특히 ‘지분매입’ 또는 ‘조합원 입주권 확보’를 통해 수익을 노리는 소액 민간 투자자 입장에서는 수익구조가 바뀌는 위험요소로 작용할 수 있다.이 글에서는 LH·SH 중심 공공참여 정비사업의 구조와 추진 배경을 설명하고, 공공 주도로 바뀌는 분양가 산정, 분양 자격, 시세 반영 방식 등을 분석하며, 민간 소액 투자자..
2025년 ‘입주권 주택 수 포함 완화 논의’가 소액 투자에 미치는 구조적 변화 현재 세법과 주택정책 상에서 입주권은 물리적으로 존재하지 않지만, 법적으로는 ‘주택’으로 간주되고 있다. 이 말은 곧, 입주권을 보유하고 있다는 이유만으로 다주택자 규제, 종합부동산세 중과, 양도세 중과, 대출 제한 등 수많은 제재를 동시에 받는다는 것이다.하지만 문제는 입주권은 실제 거주가 불가능하며, 물리적 주택도 없고 임대소득도 발생하지 않는 상태의 ‘서류상 권리’에 불과하다는 점이다.이러한 구조적 불균형에 대한 지적이 쌓이면서 2025년 들어 정부와 국회 일부에서 ‘입주권의 주택 수 포함을 완화하자’는 제도 개편 논의가 본격화되고 있다.이 글에서는 현재 입주권의 주택 수 포함 구조를 명확히 정리하고, 만약 주택 수 포함 완화가 실제로 추진될 경우 소액 투자자의 전략이 어떻게 바뀔 수 있는지를 구체..
‘도정법’ 개정안 중 소액 투자자에게 직접적인 영향을 주는 조항 5가지 분석 2025년 현재, 재개발·재건축 시장은 단순한 부동산 투자 대상이 아니다. 이제는 법률 구조를 먼저 이해한 자만이 수익을 보장받을 수 있는 구조로 전환되었다. 그 중심에 있는 것이 바로 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안이다.2023년부터 순차적으로 시행되고 있는 도정법 개정 조항은 행정 편의보다도 권리 산정, 분양 자격, 청산 기준, 절차 간소화 등에서 투자자 지위를 실질적으로 변화시키고 있다. 특히 소액 투자자는 본질적으로 조합원 자격 확보가 쉽지 않고, 감정가 기준 청산 대상이 되기 쉬운 구조 속에 있다. 이때 도정법의 사소한 문구 하나가 분양 자격을 줄 수도, 청산 시 보상금 기준을 바꿀 수도 있다.이 글에서는 2025년 기준으로 실제 투자자에게 직접적 영향을 주는 도정법 개정 조항 5가지..
장기 보유 특례와 거주기간 특례를 동시에 활용한 재건축 소액 투자 절세 시나리오 2025년 현재 부동산 시장에서 가장 간과되지만 가장 치명적인 리스크는 바로 양도소득세다. 특히 소액 투자자에게 있어 세금은 단순한 불편이 아니라, 수익을 좌우하는 구조적 결정 요인이다.그중에서도 재건축 투자자는 입주권 취득부터 준공 후 입주, 매도까지 평균 5~7년 이상 보유하는 경우가 많기 때문에, 장기보유특별공제와 실거주 요건 공제를 어떻게 활용하느냐에 따라 양도세 부담이 수백만 원에서 수천만 원까지 달라질 수 있다.이번 글에서는 2025년 세법 기준으로 장기보유특별공제(LTGC)와 거주공제 구조를 정리하고, 재건축 입주권·아파트 투자자가 이를 동시에 적용받을 수 있는 실전 시나리오를 설계하며, 보유 기간, 거주 기간, 공시가격, 매도 시기에 따라 절세 시뮬레이션까지 제시한다. 이 글 하나로 당신은..
2025년 개정 양도세 규정 기준, 재건축 분양권·입주권 소액 투자자의 비과세 전략 수립법 2025년 현재 부동산 시장에서 가장 조심해야 할 요소는 단순한 금리나 입지가 아니다.‘세금’, 특히 양도소득세(양도세)가 투자 수익 구조를 근본적으로 바꿔놓고 있다.재건축 투자에서 자주 접하는 입주권과 분양권은 겉보기에는 ‘같은 미래 아파트’처럼 보일 수 있지만, 세법상은 완전히 다른 세율과 과세 기준을 적용받는다.게다가 2025년부터는 비과세 요건 강화, 1세대 1주택 예외 축소, 분양권 중과 유지 등의 개정이 반영되면서 소액 투자자가 아무 전략 없이 접근하면 순수익의 40~60%가 세금으로 사라지는 구조가 되고 있다.이 글에서는 먼저 2025년 기준 개정된 양도세 핵심 규정을 정리하고, 그 후 입주권 vs 분양권의 과세 구조 차이, 그리고 소액 투자자가 취할 수 있는 비과세/감면 전략을 실제 사례 ..
'현금청산 + 감정가 + 양도세' 구조를 반영한 소액 투자 손익분기점 계산 전략 소액 투자자가 재개발 구역이나 정비예정지에서 매입한 부동산은, 그 자체로 조합원 분양 자격이 없을 경우, 결국 현금청산 대상이 된다. 현금청산은 단어만 보면 '현금으로 돌려받는다'는 긍정적인 인상을 줄 수 있지만, 2025년 현재 이 구조는 투자자에게 가장 불리한 손실 구조로 작용하고 있다.그 이유는 세 가지다.감정평가 기준 가격은 시세보다 낮은 경우가 많다.청산금은 매입가와 무관하게 책정되므로, 실투자금이 손해로 전환될 수 있다.양도소득세는 감정가 기준이 아니라 매매차익 기준으로 부과된다.즉, 시세차익은 못 챙기고 세금만 내야 하는 구조가 되는 것이다.이번 글에서는 이런 '현금청산+감정가+양도세' 구조를 명확히 해석하고, 소액 투자자가 매입 전부터 손익분기점을 자동 계산할 수 있도록 하는 전략을 제시한..
입주권 2개 보유 시 법인 활용 소액 투자와 절세, 세금 리스크 회피 전략 종합 비교 재개발·재건축 투자에서 입주권은 단순한 ‘분양받을 권리’가 아니다. 입주권은 법적으로는 부동산이 아닌 ‘권리’지만, 세무적으로는 주택과 유사한 과세 대상으로 취급된다. 특히 입주권 2개 이상 보유자는 양도세, 종합부동산세, 보유세 측면에서 중과세 대상이 될 수 있고, 이는 매도 시 수익을 거의 전부 잠식하는 구조로 작동할 수 있다. 2025년 현재 기준으로 입주권 2개 이상 보유한 경우,① 개인 명의로 그대로 유지할 것인지,② 법인 명의로 전환해 리스크를 회피할 것인지,③ 혹은 분할 매도 및 가족 분산 전략으로 대응할 것인지에 따라세금 부담이 수천만 원 단위로 달라질 수 있다.이번 글에서는 먼저 입주권 2개 이상 보유 시 발생하는 과세 이슈를 구조적으로 설명하고, 이어 법인 활용 방식과 개인 투자자의 절..
부동산 법인 투자와 개인 투자, 재건축 소액 투자 수익률 차이 시뮬레이션 분석 2025년 현재 재건축·재개발 시장에서는 단순한 입지나 가격만큼이나 중요한 요소가 있다. 바로 ‘어떤 방식으로 투자하느냐’, 즉 개인 명의로 할지, 법인 명의로 할지의 구조적 선택이다. 특히 자본이 한정된 소액 투자자 입장에서는, 조세·대출·보유 리스크 등의 복합적 판단을 통해 수익률을 최대화할 수 있는 구조로 투자 방식을 설정해야 한다.그런데 문제는, 법인 투자와 개인 투자가 명확히 다른 규제·세율·회계 처리 기준을 적용받고 있다는 점이다.본 글에서는 먼저 개인과 법인 각각의 투자 조건, 그리고 실제 서울의 재건축 대상지 기준으로 3년 보유 후 수익률 시뮬레이션을 비교 분석한다. 그리고 소액 투자자에게 유리한 투자 전략을 투자 금액대별로 제안하여, 단순한 이론이 아닌 실제 시장 대응 가능한 정보를 살펴..

티스토리툴바