[34] 서울 부동산의 상승요인과 하락요인

서울의 부동산은 22년에 고점을 찍고 23년 초반까지 가격이 하락한 이후,

조금씩 회복세를 보이더니 24년, 25년에 회복을 많이 한 모습이다.

 

특히나 선호도가 높은 지역의 경우는 전고를 이미 뚫은 상황인데,

이에 지금 정부에서는 수요와 공급에 있어서 3번의 정책을 내놓았다.

 

그렇다면 앞으로 집값은 어떻게 될까?

사실 매번 하는 이야기지만, 집값의 향방을 예측한다는 것은 불가능한 일이다.

(집값의 흐름을 단정하는 경우는 너무 오만한 태도가 아닌가...가끔 생각한다.)

 

즉, 다른 사람들이 얘기하는 예측에 휩쓸리기 보다는

상승과 하락요인이 각각 어떤 것이 있는지 생각해보고

이를 통해 나의 행동을 이어 가는 것이 현명한 태도라고 본다.

 

▶ 상승요인

 

1. 상급지(1,2군)이 열어놓은 상방과의 갭 메우기

매매 가격지수 / 출처 : KB부동산

 

1군이 열어놓은 상방을 2군과 3군이 차례대로 쫓아가는 모습을 보이고 있다.

10.15 부동산 대책 이후 거래가 줄긴 했지만, 실수요 위주의 시장에서 거래는 일어나고 있는 상황이다.

 

2. 정책의 한계에 대한 사람들의 심리

정책은 수요적인 측면과 공급적인 측면이 있다.

이 두가지 카드는 함께 사용돼야 효과적인데, 현재 수요 억제책은 즉각적으로 반응하지만

공급의 경우는 실제 입주가 일어나기 까지 걸리는 시간이 굉장히 길다.

공급 이후 주춤했던 매수세가 최근 조금씩 상승하는 모습이 보이며, 해당 주기가 조금씩 짧아지는 중이다.

 

3. 전세의 지속적 상승

매매가격도 오르고 있지만, 사실 전세 가격은 상승한지가 더 오래된 상황이다.

물론 상승폭이 드라마틱 하진 않지만, 이는 소위 말하는 반전세라는 월세의 개념이 확산 되면서 그렇게 보이는 것도 있는 것 같다.

현재 갱신권의 사용이 많고, 더구나 내년부터 입주가 많지 않기 때문에 전세 공급은 부족하다는 의견이 많은 상황이다.

 

4. 유동성 증가

정부의 추경이나 민생쿠폰 처럼 돈이 계속해서 풀리는 정책이 나오고 있다.

경제 회복을 위한 정책이지만, 시장의 유동성이 계속해서 증가하면 자산 시장은 어떻게 될지 잘 고민해봐야 할 것 같다.

최근에는 주춤하지만 코스피는 4천을 뚫고, 금리도 인하의 기조를 띄고 있는데, 부동산 시장만 억누른다고 집값이 잡힐까?

광의통화(M2)

 

▶ 하락요인

 

1. 서울 및 경기도 12지역에 대한 토허제

정부의 정책으로 인한 토허제는 투자를 불가능하게 만들었다.

실수요 위주의 시장이지만, 투자 수요가 아예 없었던 것은 아니며, 전세를 끼고 사두는 수요도 있었기에

현재 상황에서의 수요를 주춤하게 만들었다.

 

2. 대출 문턱 강화에 따른 수요의 감소

역시나 정부의 정책으로 인해 대출이 어려워져 수요가 주춤해졌다.

더구나 연말이라 은행에서도 대출 목표를 충분히 달성한 상황이다.

다만, 26년 초부터는 은행에서 대출 목표 달성을 위한 영업을 시작할텐데, 어떻게 될지 지켜봐야할 것 같다.

 

3. 지역별 입주

현재 서울의 곳곳에서 입주가 진행중이다. 혹은 예정된 상황이다.

 - 메이플자이(3,307세대)

 - 이문휘경뉴타운(휘경자이 1,806세대, 이문아이파크자이 4,321세대)

 - 잠실(잠실르엘 1,865세대, 잠실래미안아이파크 2,678세대)

일부 공급이 있는 곳은 실제 전세가 주춤하는 모습을 보이는데,

메이플자이를 보면 생각보다 주변 시세의 회복이 빠르다고 느껴진다.

 

지난번에 살펴봤던 상황과 크게 달라진 상황은 없는 것 같다.

정책이 한번 더 나왔고, 그에 따라 사람들의 심리가 잠잠해진 것은 맞지만,

유동성이 증가하는 상황에서 이러한 상황이 얼마나 지속될까?

항상 현재의 상황을 잘 살펴보고, 그에 따른 대응을 하는 것이 중요하다고 생각한다.