소액 투자자가 피해 가야 할 가짜 추진위·조합 주의 사례 분석

2025년 현재, 부동산 소액 투자 시장은 재개발·재건축과 같은 정비사업 중심으로 재편되고 있다. 이는 시세차익 가능성, 저렴한 진입가격, 입주권 전매 등을 노린 투자 수요가 폭증한 결과다.
하지만 정비사업은 일반 아파트 거래와 달리 정보가 폐쇄적이고, 추진단계가 복잡하며, 공식 단체와 유사단체가 혼재된 구조를 갖고 있어 초보 투자자에겐 ‘지뢰밭’에 가깝다.

특히 문제가 되는 건 정식 추진위나 조합이 아닌 '비인가 추진위원회', '허위 조합', '사설 추진단체'가 공식 기구처럼 위장하여 투자자에게 잘못된 정보를 제공하거나, 심지어 지분을 고가에 매각하거나 입주권 보장을 속이고 현금청산 물건을 떠넘기는 사기 구조도 적지 않다는 점이다.

소액 투자자 입장에서는 한 번의 실수가 전 재산 손실로 이어질 수 있기 때문에, 공식 추진위와 유사 조직을 구분할 수 있는 기준, 그리고 실제 발생했던 가짜 추진위·조합의 실전 사례를 통해 사전에 위험을 회피하는 능력이 반드시 필요하다.
이 글에서는 정비사업 사칭 사례의 유형, 실제 사례, 피해 방지 기준과 예방법을 구체적으로 분석한다.

 

가짜 추진위·조합은 어떻게 투자자를 속이는가? 주요 사칭 수법 정리

가짜 추진위나 조합은 대부분 정비사업 초기에 설립되며, 실제 추진 주체가 아닌 민간 사설단체가 정비구역 내 소유자나 외부 투자자를 상대로 정보 제공 및 투자 권유 명목으로 활동하는 경우가 많다.
이들은 공식 명칭과 비슷한 명칭을 사용하고, 유사한 로고나 직인을 사용하여 투자자들에게 혼란을 주며 일부는 법인을 등록하거나 부동산 중개업소와 결탁하여 입주권 보장을 가장한 불법 계약을 유도하기도 한다.

주요 사칭 수법 유형 3가지

소액 투자자는 ‘조합이 있다’는 중개인의 말만 듣고 진입하는 경우가 많은데, 추진위 또는 조합 사무실이라고 하지만 실제 지자체에 등록된 단체가 아닌 경우가 많다.

 

비인가 추진위	법적 승인 없이 자체적으로 추진위라 주장	명함·간판 제작, 홈페이지 운영
가짜 조합	설립인가 전임에도 ‘조합 설립 완료’ 홍보	‘입주권 보장’ 허위 광고로 투자 유도
투자유치형 유사조직	정비사업 명분으로 ‘지분 공동 매입’ 제안	계약서상 소유권 이전 없음, 실물자산 없음

 

공식 추진위와 조합은 지자체 고시를 통해 등록된 단체만 인정되며, 그 외는 모두 ‘사설 단체’로 간주되므로 주의가 필요하다.

 

실제 발생했던 가짜 추진위·조합 피해 사례 3가지

사례를 보면 대부분 “이 정도면 되겠지” 하는 안일한 판단이 심각한 손실로 이어지는 구조였다. 특히 전세 끼고 실투자금 수백만 원으로 진입한 투자자들이 피해를 입은 경우가 많다. 아래는 실거래 기반으로 요약한 대표 피해 사례 3가지다.

사례 1: 인천 서구 ○○구역 – ‘추진위 사칭’ + 현금청산 물건 판매

• 피해 내용: 사설 추진위원회가 실제 추진위인 것처럼 홍보하며 “추진위 등록 완료, 조합 설립 예정, 입주권 100% 보장”이라며 매물을 중개
• 피해자: 실투자금 800만 원으로 지분 매입
• 실상: 해당 구역은 정비계획 미수립 상태 / 추진위 등록 사실 없음
• 결과: 조합 설립은 불발, 현금청산 대상 → 감정가 2,300만 원 환급으로 수천만 원 손실

사례 2: 서울 성북구 △△구역 – ‘가짜 조합’ 명칭 사용

• 피해 내용: ‘△△아파트 재건축 조합’이라는 명칭의 법인이 유사한 이름으로 활동
  → 실제로는 조합설립 인가조차 되지 않은 상태
• 피해자: 법인명의 계약서를 통해 ‘조합원 등록 예정’ 명시 계약
• 실상: 구청 도시정비과 확인 결과 조합 인가되지 않음
• 결과: 입주권 배제 + 명도 거부 + 고소 진행

사례 3: 광주 북구 ◇◇지구 – ‘공동투자 사칭’ 통한 불법 펀딩 구조

• 피해 내용: SNS 및 부동산 커뮤니티 통해 “재개발 공동 투자, 월 10% 수익률, 입주권 배분” 등 광고
• 계약 내용: 지분 일부만 법인 명의로 등기 / 실투자자는 명의 없음
• 결과: 사업 무산 + 투자금 반환 불가 → 단체 고발

정비사업은 철저히 등기와 고시로만 존재하는 권리 구조다. 말로 확인하는 것이 아니라, 문서로 검증된 정보 외에는 무조건 의심해야 한다.

 

가짜 추진위·조합 구별법: 소액 투자자를 위한 실전 체크리스트

공식 단체인지 여부를 알기 위해선, 몇 가지 서류와 기관을 통해 간단히 확인할 수 있다. 아래는 실전에서 사용할 수 있는 가짜 추진위·조합 구별 체크리스트다.

[공식 추진위·조합 여부 확인 체크리스트]

추진위 승인 여부	구청 도시정비과 유선 확인	“○○구역 추진위 승인 받았나요?”
조합설립 인가	지자체 홈페이지 → 고시문 열람	‘조합설립 인가 고시’ 여부 확인
고시문 유무	관할 시·군·구청 고시/공고 메뉴	조합 명칭, 인가일 확인 가능
조직 대표자	주민등록상 실존 여부 확인	사설 조직은 법인만 존재하는 경우 많음
공문서 발급 여부	조합 사무실에서 ‘조합원 명부 등재 확인서’ 요청	공식 단체만 발급 가능

• 서울시 도시정비정보시스템 → 구역 검색 → 고시문 존재 여부
• 조합 홈페이지 → 사업 개요 확인 → 고시 링크 없으면 가짜일 가능성 높음

공식 추진위·조합은 반드시 지자체 고시문을 통해 확인되며, 고시 없이 운영되는 단체는 ‘조직’이 아닌 ‘사적 모임’에 불과하다.

 

피해 예방을 위한 계약 전략과 법적 보호 조치

가짜 조합이나 추진위를 구분했다 해도, 계약 과정에서의 안전장치가 없으면 여전히 피해는 발생할 수 있다.
소액 투자자는 특히 계약 조건과 법적 보호 조치를 명확히 설정해야 나중에 입주권 배제, 조합원 자격 상실, 투자금 손실 등의 사태를 막을 수 있다.

계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 특약 조항

“조합설립 인가 시까지 등기 완료되지 않을 경우 계약 무효”	기준일 초과 위험 방지
“조합원 자격 인정 불가 시 계약 해제 가능”	입주권 배제 대비
“명도 실패 시 손해배상 없이 계약 해제 가능”	세입자 리스크 차단

법적 보호 조치

1. 계약 전 지자체 고시문 캡처 및 저장
2. 조합 공문(조합원 등록 확인서 등) 반드시 요청
3. 계약서상 ‘추진위/조합 명칭’과 ‘고시 명칭’ 일치 여부 확인
4. 계약서에 첨부서류(등기부등본, 고시문 사본 등) 명시 및 첨부

실제로 계약 전 도시정비과에 직접 전화해 "이 단지 조합 승인된 곳인가요?" 라고 묻는 것만으로도 대부분의 문제는 차단 가능하다. ‘고시문 PDF’, ‘조합원 분양신청서 사본’, ‘정관 요약문’ 요청에 응답 못하면 99% 비공식 단체라고 생각하면 된다.

계약 전에 ‘조심’하는 것이 아니라, 계약서에 명시하고, 문서로 증거를 남기고, 조건부 계약 구조를 만들어야 한다. 이것이 소액 투자자의 유일한 방어 전략이다.