2025년 ‘입주권 주택 수 포함 완화 논의’가 소액 투자에 미치는 구조적 변화

현재 세법과 주택정책 상에서 입주권은 물리적으로 존재하지 않지만, 법적으로는 ‘주택’으로 간주되고 있다. 이 말은 곧, 입주권을 보유하고 있다는 이유만으로 다주택자 규제, 종합부동산세 중과, 양도세 중과, 대출 제한 등 수많은 제재를 동시에 받는다는 것이다.

하지만 문제는 입주권은 실제 거주가 불가능하며, 물리적 주택도 없고 임대소득도 발생하지 않는 상태의 ‘서류상 권리’에 불과하다는 점이다.

이러한 구조적 불균형에 대한 지적이 쌓이면서 2025년 들어 정부와 국회 일부에서 ‘입주권의 주택 수 포함을 완화하자’는 제도 개편 논의가 본격화되고 있다.

이 글에서는 현재 입주권의 주택 수 포함 구조를 명확히 정리하고, 만약 주택 수 포함 완화가 실제로 추진될 경우 소액 투자자의 전략이 어떻게 바뀔 수 있는지를 구체적인 사례와 시뮬레이션을 통해 분석해본다. 입주권을 이해하는 방식이 바뀌면, 투자의 판 전체가 달라질 수 있다.

 

현재 입주권 주택 수 포함 기준 구조 정리

입주권이란 무엇인가?

입주권은 재개발·재건축 정비사업에서 조합원이 ‘새 아파트를 분양받을 수 있는 권리’를 말한다. 물리적인 건물이 존재하지 않고, 등기상은 기존 주택이 철거된 이후에도 ‘권리’ 상태로 남아 있다.

입주권의 주택 수 포함 기준: 세법 중심

현재 세법, 부동산 규제, 금융 규제에서 입주권은 '주택 수'로 간주된다.

양도소득세 중과 여부	포함 (2주택 이상 시 중과 적용)
1세대 1주택 비과세	입주권 보유 시 2주택 간주 → 비과세 불가
종합부동산세 (종부세)	주택 수 포함 → 중과 대상
대출 규제 (DSR, LTV)	입주권 보유 시 다주택자로 판단
청약 제한	입주권은 주택 수 포함으로 가점 불이익 발생

투자자는 입주권 1개만 보유해도 ‘다주택자’ 취급을 받음.

투자자에게 현재 구조의 불합리성

• 실제 거주 불가능
• 세입자 임대 불가 → 수익 창출 안 됨
• 분양 완료 전까지 건물 없음
• 그럼에도 불구하고 종부세·양도세·청약·대출 모든 규제에 완전한 주택처럼 취급

이로 인해 입주권 보유만으로도 세금과 금융 제재를 모두 받는 ‘이중 불이익’ 구조가 발생함.

 

2025년 ‘입주권 주택 수 제외 완화 논의’ 배경과 정책 방향

왜 입주권 주택 수 제외 논의가 등장했는가?

국회 및 업계 전문가들은 입주권을 실제 주택과 동일하게 보는 것이 구조적으로 불합리하다고 지적한다. 특히 다음과 같은 논리가 배경이 된다.

• 입주권은 거주 공간도 아니고, 수익을 발생시키지도 않음
• 조합원은 철거 후 오히려 임대료 손실 및 이주비 부담을 감수함
• 대출도 막히고, 세금은 많아짐 → 정비사업 참여자에게 이중 손해

“현실은 무주택자, 법적으론 다주택자”라는 구조를 바꾸자는 것

2025년 논의 중인 정책 방향 요약

입주권을 주택 수에서 제외	1세대 1주택 비과세 판정 시 제외 가능성
양도세 중과 기준 완화	2주택 이상 기준에서 입주권 제외
종합부동산세 완화	입주권 보유자는 1세대 1주택으로 간주 가능
청약 가점 제도 조정	입주권 무주택 간주, 가점 불이익 완화
대출 규제 완화	LTV/DSR 적용 시 주택 수 산정 제외

현재까지는 “완전 제외”보다는 ‘비과세 판단 시 제외’, ‘실입주 전까지 유예 적용’ 등 부분적 완화가 유력하다.

• 예상 시기 : 2025년 하반기 또는 2026년 상반기 입법 가능성 높음

 

입주권 주택 수 완화 시 소액 투자 전략의 구조적 변화

입주권이 주택 수에서 제외되면 소액 투자자 입장에선 절세, 금융, 재투자 전략의 구조가 바뀐다.

변화 ① 다주택자 중과세 회피 → 세후 수익 증가

기존 입주권 1개 + 주택 1채 = 2주택 중과 적용 (최고 45%)
→ 제외될 경우 = 1주택 → 비과세 가능 or 일반세율(6~15%)

• 입주권 보유 상태에서 기존 주택 매도
  → 기존 : 2주택 → 중과세율 적용
  → 완화 시 : 입주권 미포함 → 일반세율 or 비과세 적용

세금만으로 수천만 원 절감 가능

변화 ② 종부세 중과 회피 → 보유 부담 완화

• 입주권이 종부세에서 제외되면 다주택 중과 대상 아님 → 세액 대폭 감소
• 연간 종부세 400만 원 → 100만 원으로 감소하는 사례도 가능

변화 ③ 청약 기회 확대 → ‘무주택 간주’ 전략 가능

• 현재 입주권 보유자는 무주택자로 간주되지 않아 청약 불이익 → 입주권 제외 시, 무주택 간주 → 청약 가점 상승 가능
• 세대분리 후 자녀에게 청약기회 부여 전략 강화

변화 ④ 대출 가능성 증가 → 투자 레버리지 확대

• 입주권 포함 시 LTV 0% / 대출 불가
• 제외 시 LTV 40~50% 대출 가능 → 소액 투자자가 기존 자산 활용한 재투자 가능성 확보

입주권이 주택 수에서 제외되면 절세 + 금융 + 전략적 회전 모두 가능해지므로, 투자 구조 자체가 달라진다.

 

정책 변화 대응을 위한 소액 투자자의 실전 전략 설계

입주권 주택 수 제외가 확정되기 전에도, 소액 투자자는 전략을 선제적으로 구성할 수 있어야 한다.

전략 ① 입주권 + 1주택 구조 → 매도 순서 조정

• 기존: 입주권이 주택 수에 포함되므로 기존 주택 매도 시 중과
• 전략: 입주권 완화 시점 이후 매도 계획으로 변경
• 매도 시기를 미루고, 중과 피해서 양도세 50% 이상 절감 가능

전략 ② 세대분리 활용

• 입주권 세대분리 후 본인은 입주권 보유 → 자녀 무주택 간주 → 청약 참여
• 가족단위 투자 효율 상승

전략 ③ 투자대상 선별 전략 조정

• 분양권은 주택 수 완화 논의에서 제외 → 입주권 중심 투자 강화 필요
• 조합원 입주권 매입이 전략적으로 유리

전략 ④ 법 개정 타이밍 감안한 투자 계획 수립

• 입법예고 이후 시행까지 6~12개월 소요
• 현재 입주권을 보유 중이거나 매입 예정인 경우 2025~2026년 사이 매도 예정 물건이면 ‘완화 수혜’ 가능성 매우 높음

절세 전략	입주권 제외 이후 매도 시기 조정
청약 전략	입주권 무주택 간주 시 세대분리 청약 활용
매입 전략	분양권보다 조합원 입주권 선호
대출 전략	제외 시점부터 담보대출 가능성 확보

 

입주권은 지금까지도 ‘실체 없는 주택’으로 간주되며 투자자에게 실거주는 안 되면서 세금은 과하게 부과되는 비효율 구조를 만들어 왔다. 2025년 현재 진행 중인 ‘입주권 주택 수 포함 완화 논의’는 그러한 구조적 불합리를 인정하고 실질적인 제도 정비로 연결되려는 흐름이다. 이 개정이 현실화되면 소액 투자자에게는 절세, 청약, 대출, 세대 전략 등 모든 면에서 새로운 기회가 열리게 된다.

 

“법이 바뀌면, 수익의 방향도 바뀐다.” 2025년은 입주권의 위상이 달라지는 시기다.