[38] 꾸준히 투자하라는 이유

'집은 장기적으로 우상향 한다'라는 말이 있다.

단기적으로는 상승과 하락을 반복하지만, 결국에는 상승한다는 것이다.

다만, 언제 오를지는 사실 아무도 모른다. 이걸 안다고 예측하는 사람은 어쩌면 오만하다는 생각을 가끔 하게 된다.

 

경제적 자유, 혹은 노후준비 같은 현실적인 목표등을 달성하기 위해

우리는 일정 목표수익률을 두고 투자를 한다.

10%? 20%? 목표 수익률이 얼마든, 언제 오를지 모르는 집을 투자하는 것은? 쉽지 않다.

사실 주택에 대한 투자 뿐만 아니라, 모든 투자가 그렇다는 생각이 든다.

 

그렇다면 주택, 아파트 투자는 나의 목표수익률에 맞을까?

M2(한국은행) / 서울아파트매매지수(KB통계)

 

위 그래프에서 서울아파트의 사이클은 상승장에서 다음 상승장까지 대략적으로 10년 정도 걸린 걸 볼 수 있다.('08 - '18)

같은 기간동안 유동성은 1300조에서 2600조로 약 두배가 됐다.

나의 투자 목표 수익율이 1년에 10%라면? 단순히 10년이면 100%가 돼야하고, 이는 10억 집이 20억이 돼야 하는 것이다.

통화량의 증가와 나의 투자수익률이 같아야 한다.

단순히 보면 당연히 그럴 거 같지만, 집값이라는 것은 연관된 지표들이 많기 때문에 어려울 수 있다.

 

그렇다면 레버리지를 활용하면?

예를 들어 50%의 레버리지를 사용한다고 하면, 10억 집을 사는데 나의 투자금은 5억이면 된다.

그렇다면 10억 아파트가 15억이 되면, 아파트는 50% 올랐지만, 나의 수익률은 100%가 된다.

레버리지를 활용하면, 1년에 5% 수익, 10년에 50% 수익이 나의 목표수익률과 같아지는 효과를 볼 수 있다.

실거주라면 현재 조정지역에 LTV는 40%이며, 그 외 지역은 LTV가 70%이다.

투자를 한다면? 수도권의 전세가율은 60%, 지방의 전세가율이 약 70-80%라면 더 높은 레버리지 효과를 볼 수 있다.

 

따라서 지속적인 투자를 한다면, 지역별로, 연식별로 아파트 사이클의 흐름이 좀 다를지라도

유동성의 흐름과 일치하는 시기가 오게 된다.

1년에 한채씩 꾸준히 씨를 뿌린다는 것은? 그 확률을 훨씬 높일 수 있다는 것

물론 무한히 투자를 할 수는 없겠지만, 결국 평균을 내면 어느정도 정규분포에 다가갈 수 있지 않을까?

 

그래서 결론은? 인플래를 반영할 단지를 1년에 1채씩 투자하자는 것

가치 있는 것을 싸게 사서 기다리면, 성공적인 투자를 할 수 있다.