[213] [사피엔스] 당분간은 상승 포지션

 

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스푸트니크 위성과 아폴로 11호 우주선이 세계의 상상력에 불을 지폈을 당시, 사람들은 앞다투어 20세기 말이 되면 우리가 화성과 명왕성에 건설한 우주 식민지에 살게 될 것이라고 예상했었다. 이런 예측 중에서 실현된 것은 거의 없다. 그러나 한편 인터넷의 존재를 예상한 사람은 아무도 없었다.]

 

아래의 기사는 26년의 부동산 시장 전망이다.
10명의 전문가 중 7명은 서울이 5%미만으로 상승할 것이라 했고,
3명은 5%이상 상승할 것이라 예상했다.

 

출처 : 이투데이

 

KB부동산의 월간 시계열을 기준으로 26년 1월대비 26년 9월의 아파트 매매지수 변동률은 9.35%이며,

서울 중소형(60㎡ 초과, 85㎡ 이하)의 매매평균가는 26년 1월 14.7억, 26년 9월 15.8억으로 약 7% 상승했다.
지수로 봐도 가격으로 봐도 전문가들의 상승전망을 초과한 것을 볼 수 있다.

그럼 전망이 틀린 전문가는 이로 인해 피해를 입은 사람들에게 보상을 하고 전망을 그만할까?

그렇지 않다. 보상 따위는 전혀 없을 뿐더러, 매년 자신의 예측을 또 얘기한다.

실거주 포함, 모든 투자의 책임은 본인이 져야 하는 것이기 때문이다.

그래도 방향은 맞췄으니 다행인가?

 

[대중들이 선호하는 아파트는 장기적으로 우상향의 흐름을 그립니다. 하락장이 와도 얼마나 조정이 올지는 불확실하며, 때에 따라서는 기대했던 수준까지 내려오지 않을 수도 있기 때문에 부동산 투자는 예측의 영역이라기보다 '선택과 대응'의 영역이라고 보는 것이 더 타당하죠._나의 첫 번째 부동산 교과서 P.78]

전문가 라고 하는 사람들의 의견은 참고할 뿐이지, 결국 예측과 대응은 내가 하는 것이다.
결국 매수해서 매도까지의 기간에 내가 산 가격보다 오를 것이라면, 혹은 경제적으로 이득이 있다면 매수를 하는 것이다.
반대로 내가 산 가격보다 내려가거나, 경제적으로 전세나 월세가 이득이라면 임차인이 되는 것이다.

그렇다면 집값에 영향을 주는 요인은 뭐가 있을까?
수많은 요인이 있겠지만, 수요와 공급, 그리고 유동성(금리)과 정책 정도가 주요한 요인이지 않을까?

 - 수요 : 대한민국의 국민은 누구나 주택에 산다. 따라서 전체적인 수요는 크게 바뀌지 않는다.

 - 공급 : 서울의 적정 공급은 약 5만인데, 올해 입주가 2.5만이다. 내년부터는 1만대로 떨어진다.

 - 유동성 : 광의통화인 M2를 기준으로 26년의 통화량이 25년 보다 빠르게 늘고 있다.(증감률이 더 큼)

 - 금리 : 최근 금융통화위원회에서 두차례 연속으로 인상하여 2.5%에서 3%가 됐다.

 - 정책 : 대출규제, 토지거래허가제 등 각종 규제 정책이 나왔으며, 최근에는 세제 개편을 앞두고 있다.

 

주요 요인을 살펴봤을 때 전반적으로 상승의 요인을 보이고 있으나, 정책으로 누르고 있는 모양새이다.

최근에 금리가 상승하며 이 또한 집값을 하락하는 요인으로 작용할 수 있으나, 아직까지는 역부족으로 보인다.

더구나 가장 중요한 공급 측면에서 당장의 입주가 부족한데 더해서,

서울은 택지나 신도시도 없기에, 한동안은 공급의 해소가 어려워 보인다.

 

이러한 요인들을 따져봤을 때, 한동안은 상승을 유지하지 않을까?

정책으로 아무리 누른다 한들 상승추세에 대한 딜레이일 뿐이지 뾰족한 수는 없어보인다.

전문가들의 의견은 참고할 뿐 사실 예측이라는 건 불가능하다.

스스로 판단을 내리고 주택 시장 뿐만 아니라 자산시장에서의 포지션을 가져가야한다.