[7] 투자 가능한 범위는 어디인가?

부동산을 투자의 관점에서 바라볼 때, 본질은 공실이 없는 것이다.

해당 지역에 사람이 많아야 한다는 것인데

결국 사람이 많다는 것은 그만큼 수요가 있고, 최소한의 인플레는 따라가는 곳이어야 한다는 것이다.

 

인플레는 유동성의 변화와 밀접한데, M2통화량은 집값과는 달리 부침이 크지는 않다.

다만, 거의 일정하게 10년에 2배 정도 증가하는 수치를 볼 수 있다.

2008년에 1300조원 이던 유동성이, 10년 뒤인 2018년에는 약 두배인 2600조원에 달하며,

2013년에 1800조원 이던 유동성이, 약 10년 뒤인 2022년에는 3700조원에 달한다.

(5년 단위로는 약 1.4배?)

 

M2 통화량의 변화

 

그렇다면 부동산 가격은 어떠한가? 아래 그림에서 볼 수 있듯이, 서울의 부동산은 2008년에 고점을 찍고 하락한다.

이후 2013년에 저점을 찍고 상승전환하여 꾸준히 상승하는 모습을 보인다.

그리고 2022년 다시 한 번 고점을 찍고 하락 후 2023년과 2024년에 상승전환하여 현재 시점에 와 있다.

 

서울 아파트 평균 매매가

 

현재는 단지마다 조금씩 다른데, 일부 선호 단지는 22년의 전고점을 뚫고 비싸진 단지가 있으며,

일부 단지는 전고의 근처에 와 있거나 못미치고 있는 비싸지 않은 단지들도 있다.

 

인플레를 반영하는 단지인지 확인한다는 것은?

사람들의 선호도를 확인해야하는 것인데, 사람들의 선호도를 확인하는 방법은 여러가지가 있겠지만,

단지의 가격 변화가 M2의 변화를 얼마나 잘 따라가는지를 보면 어느정도는 선호범위를 참고해볼 수 있겠다.

(사람들은 선호하는 만큼 돈을 쓴다고 생각한다.)

 

리센츠 매매 가격 / 호갱노노

 

많은 사람들이 선호하는 잠실의 리센츠(전용84) 매매 가격을 보면,

2008년에 9억이던 가격이, 2018년에 16억, 2022년에는 약 25억원을 형성하고 있다.

이는 M2통화량의 증가와 거의 비슷하며, 선호를 받는 아파트는 인플레를 반영함을 볼 수 있다.

 

또한 하나 더 알 수 있는 포인트는

M2는 꾸준히 증가했으나, 2013년의 리센츠 매매가는 동일하게 9억원에 형성되고 있는데,

이는 아파트의 가격이 장기적으로는 M2를 따라가지만, 심리의 영향을 강하게 받는 다는 것을 생각해볼 수 있다.

 

전농SK 매매 가격 / 호갱노노

 

동대문구의 전농SK는 어떨까?

2008년에 3억이던 가격이, 2018년에는 5.4억, 2022년에는 약 8.8억을 형성한다.

역시나 M2통화량의 증가와 거의 비슷하며, 동대문구의 단지들은 인플레를 반영하는 범위에 있다고 볼 수 있다.

 

동아청솔 매매 가격 / 호갱노노

 

도봉구의 동아청솔을 살펴보자.

2008년에는 3.1억이던 가격이, 2018년에는 5.6억, 2022년에는 8.7억을 형성한다.

선호도가 덜 하다고 생각한 도봉구도 역시나 인플레를 반영하는 범위이다.

 

그렇다면 서울의 아파트는 모두 인플레를 반영할까? 그렇지는 않다.

위에서 살펴본 서울 아파트의 평균 매매가는 M2통화량의 증가보다 상승폭이 덜하다.

평균이 따라가지 못한다는 것은 개별 단지로도 분명히 통화량의 증가를 따라가지 못하는 단지가 있다는 것이다.

 

도봉구 비역세권 단지 매매 가격 / 호갱노노

 

실제로 도봉구의 비역세권 단지의 경우 단지 가격의 변화가 인플레 증가를 따라가지 못함을 볼 수 있다.

또한 일부 역세권 단지의 경우에도 매수 심리가 아주 강했던 2022년에는 가격이 치고 올라가는 것을 볼 수 있지만,

매수 심리의 반영이 늦기 때문에 2018년에도 전고점(08년)과 비슷한 가격을 가지는 단지들도 있다.

(멀리 있는 역세권도 오른 걸 보면, 서울의 강력한 매수세를 조금은 느껴볼 수 있다.)

 

그렇다면 선호도가 떨어지는 지역, 중심부에서 물리적 거리가 먼 곳의 비역세권은 범위를 벗어나며,

해당 지역의 역세권도 심리가 아주 늦게 반영되므로, 투자할 때 감안해야한다고 생각해볼 수 있다.

(내가 모아가야할 자산의 범위는 어디까지인가?)

 

물론 과거에 있었던 일들이 앞으로도 무조건 일어나리라는 확신은 없다.

또한 인구의 변화가 있으므로, 해당 범위는 앞으로 줄어들 것이라 생각한다.

 

다만 자산시장은 유동성을 따라가고, 심리가 반영된다는 점은 다르지 않다.

따라서, 이러한 관점을 가지고 반영한다면 나의 투자에 조금 더 확신을 가질 수 있지 않을까?

결국 확신이 모여 성공적인 투자가 빛을 발하게 될 것이다.