[8] 부동산 정책의 종류

부동산 시장을 결정하는 것에는 여러가지가 있다. 금리, 공급, 정책?

이러한 것들은 투자여부를 판단할 때, 절대적인 영향을 미치는 것은 아니지만,

분명히 참고는 해야할 것들이라 생각한다.

 

그 중에 말도 많고 탈도 많은 정책을 살펴보자.

정책에는 크게 수요 정책과 공급 정책이 있다.

 

공급 정책은 말 그대로 공급을 많이 할 것인가 혹은 줄일 것인가를 결정하는 것이다.

간혹 공급을 줄이는 정부도 있지만, 대부분은 공급을 늘리는 방향으로 정책이 결정된다.

다만, 어느정도 인프라가 갖춰진 곳, 특히나 서울 같은 경우는 공급을 늘리고 싶어도 쉽게 늘리지 못한다는 한계가 있다.

이미 해당지역에 집이 많이 지어졌기에, 이해관계가 복잡하고, 새로운 집을 지을 땅은 없기 때문이다.

역대 정부들이 공급 정책을 내놓고 있지만, 실제 입주까지는 시간이 매우 오래 걸리는 이유다.

 

수요 정책은 사람들의 수요를 억제하냐 아니냐 인데,

쉽게 말하면 집 사기 쉽게 만들어주냐 혹은 집 사기 어렵게 만들어주냐의 문제다.

세제와 대출이 있는데, 조금 더 자세히 살펴보면

분양권, 세금, 대출, 재건축, 규제지역 지정 정도가 있는 것 같다.

 

분양의 경우는 분양권 전매금지, 재당첨 금지 등이 있고

분양가 상한제나 재건축 초과이익 환수제 같은 것들이 있다.

또한 재건축이나 재개발의 사업 기준 자체를 강화하는 경우도 있다.

안전진단 기준을 강화하거나, 재건축 연한 강화, 혹은 용적률이나 층수를 규제하는 것들이 있을 수 있다.

세금의 경우는 취득세나 양도세를 중과할 수 있으며, 종부세 같은 보유세의 부담을 늘릴 수도 있다.

대출의 경우는 LTV, DTI, DSR 기준등을 강화하여, 대출 실행을 어렵게 만들 수 있다.

이런 것들은 전체적으로 규제가 들어올 수도 있지만, 규제지역을 설정하여 규제가 필요한 곳에만 적용할 수도 있다.

 

결국 부동산은 규제를 할 것이냐 완화를 할 것이냐

두가지의 카드를 놓고 줄다리기를 하는 것인데,

현재의 정부는 아무래도 부동산 시장의 억제에 조금 더 목표가 있는 것 같다.

 

사실 어느 정부가 부동산을 억제만 하고 싶고 완화만 하고 싶겠냐만...

너무 비싸지 않게 집값이 유지되거나 혹은 서서히 오르면서, 사람들이 살고 싶어하는 집을 충분히 공급할 수 있는게

원하는 바가 아닐까? 주거안정? 매우 어려운 일이다. 부작용들도 많고...

 

일반적으로는 진보가 정권을 잡으면 규제를 하고, 보수가 정권을 잡으면 완화를 한다고 생각한다.

실제로 그랬던 경우들도 좀 있다.

다만, 정부의 정책은 어떤 세력이 집권하느냐로 방향이 정해지는 것 보다

현재 시장의 분위기(가격)의 영향이 크다고 생각한다.

보수가 집권해도 가격이 천정부지로 오르면 규제를 해야하는 것이고,

진보가 집권해도 시장이 매우 침체되면 완화를 해야하는 것이다.

실제 김대중 정부 때는 집권 초반 외환 위기로 인해 경기 부양이 최우선이었기에 많은 규제를 완화했었으며,

박근혜 정부 때는 초반에는 완화정책을 펼치다가, 정권말에는 집값이 반등하면서 규제정책으로 방향을 틀었다.

 

이번 정부의 정책은 어떨까?

이번 정부는 인수위 시기가 없었고, 부동산 정책에 대해 많은 정보를 주지 않았었다.

아무래도 그만큼 어려운 문제라고 생각하는 게 아니었을까?

현재까지는 부동산 시장의 억제를 위한 대출 위주의 정책이 나왔고(6.27 대책),

이번에는 공급 대책이 나왔다.(9.7대책)

이번 정책은 큰 틀에서 보면 공공주도의 공급을 하겠다는 내용이고, 착공 실적을 관리하겠다고 얘기하고 있다.

 - 수도권 및 도심의 주택공급 확대(공공 주도)

 - 민간주택 공급 여건 개선

 - 부동산 시장 거래 질서 확립(부동산 시장 감독 기능 강화)

 - 주택 시장 수요 관리 내실화(토지거래허가구역 지정 등)

새로운 내용은 사실 없었다고 생각이 드는데, 사람들이 원하는 집이 원활하게 공급이 되면 좋겠다는 생각이 든다.

 

결국 부동산 정책은 억제와 부양의 반복이다.

정책에 따라 상승장에 규제 하는 것들이 있고, 하락장에 완화하는 것들이 있다.

정책을 가지고 해당 정부를 판단하는 것 보다는,

현재 시점이 어떤지, 가격이 싼지 비싼지를 판단하고, 투자하기에 좋은 기회인지를 가늠해 보는게 필요하다고 생각한다.