[6] 감당가능한 자산의 크기

앞서 다주택이 되고자 하는 이유에 대해 생각해 봤다.

결국 똘똘한 1채보다는 다주택이 자산의 크기를 키우는데 분명 유리하기에,

나에게 유리한 칼을 굳이 휘두르지 않을 필요가 없다는 생각이다.

 

그렇다고 무한정 채수를 늘릴 필요는 없다.

세금이나 대출등의 정책이 전보다 다주택에 불리하기도 하고,

특히나 보유세 부분은 자산의 크기가 커지면 커질수록 알아보고 대응해야한다.

 

또한 앞서말한 자산의 크기를 키우는 유리한 방식이라는 것 외에

다주택을 하고자 하는 두번째 이유가 있는데,

전세금으로 인한 현금흐름을 발생시킬 수 있다는 것이다.

 

똘똘한 1채의 경우, 근로소득이 끊기는 순간이 왔을 때 방법이 정해져있다.

그 집의 벽돌을 하나씩 떼다가 팔 수는 없기 때문에,

똘똘한 그집을 세주고(혹은 팔고) 외곽으로 가거나, 크기를 줄여야 한다.

물론 집이라는 것 외에 또 다른 금융자산을 잘 만들어놨다면 문제가 없지만,

그렇지 않으면 노후에 쓸 돈을 만들어 낼 수가 없다.

(주택연금이 있긴하다. 이게 벽돌을 떼다가 파는 것과 비슷한가?)

 

따라서 현금흐름을 만드는 게 필수적인데,

다주택의 경우는 전세의 재계약을 통해 전세금이 흘러들어오는 구조가 되며,

이를 통해 노후에 쓸 수 있는 현금흐름을 만들 수가 있다.(꼭 노후 준비가 아니더라도)

 

그렇다면 전세금으로 인한 현금흐름은 어떻게 될까?

순자산의 증가를 알기는 어렵다.

장기적인 관점에서는 유동성 등에 따라 우상향 하지만,

언제 오를지? 혹은 언제 떨어질지? 이는 감히 알 수가 없다.

그리고 올랐어도 팔아야 현금을 쥘 수 있다.

 

다만, 전세가는 비교적 알기가 쉬운데

전세가는 실질적인 거주가치를 나타내는 값이기에, 인플레를 반영한다.

역시나 매매가처럼 유동성에 영향을 받는데, 투자가치라는 심리를 덜 반영하기에

등락의 정도가 훨씬 덜함을 알 수 있다.

 

물론 전세도 항상 오르는 건 아니다.

역전세가 발생할 수 있고, 실제로 1998년, 2004년, 2008년 등에 전세종합지수가 내려간 것을 볼 수 있다.

다만 M2통화가 10년에 100% 늘어나는 걸 볼 수 있기 때문에,

욕심을 버리고 정부가 정한 법적인 제한(2년에 5%)을 잘 따라간다면

장기적인 관점에서 리스크를 감수할 수 있다고 생각한다.

 

2년마다 5% 증액으로 재계약시 전세금의 흐름을 간단히 보면,

총 전세금이 10억이면 2년에 5천만원(1년에 2500만원)의 흐름이 생기고,

총 전세금이 20억이면 2년에 1억원(1년에 5천만원)의 흐름이 생긴다.

 

세금은 어떨까?

취득세나 양도세도 물론 중요하지만,

내가 감당 가능한 세금을 계산하는데 있어서는 매년 납부할 보유세가 가장 중요하다고 생각한다.

종부세의 경우 인별과세이고, 다주택자는 공시가액 9억을 초과시에 부과하고 있다.

 

공시가 12억을 기준으로 보유세(재산세+종부세)는 약 250만원 정도 부과가 된다.

공시가 12억의 공시가율을 약 70%정도로 보면, 실제 매매가는 약 17억 정도가 될 것이다.

그렇다면 전세가율을 수도권 평균인 약 58%로 적용해보면 총 전세금이 약 10억정도가 된다.

 

만약 부부라면 공동명의를 활용하여 각각 공시가 12억의 포트폴리오를 가져가면

총 전세금은 20억 정도가 될 것이고

이는 보유세를 제외하더라도 1년에 약 4500만원의 현금흐름이 만들어짐을 알 수 있다.

 

막연하게 생각하는 것 보다는 계산 해보면 감당 가능한 선이 나온다.

나는 얼마까지 감당이 될까? 이것을 정하고 목표를 이루는 하루하루의 행동이 필요하지 않을까 생각해본다.