[9] 역대 정권별 정책

부동산에서 정책은 시장 분위기를 형성하는 중요한 팩터 중 하나이다.

정책의 목표는 안정적인 주거이며, 이는 정권이 보수냐 진보냐를 떠나, 해당 시기의 가격 흐름에 따라 결정 된다.

 

 

부동산 가격의 흐름을 나타내는 그래프이다.

KB부동산의 아파트 매매지수이며, 서울의 매매지수와 지방의 대표 도시인 부산의 매매지수를 표현했다.

수도권과 지방의 흐름이 다른 부분이 몇군데 있으며,

전국의 매매지수는 아무래도 서울의 매매지수를 조금 더 따라가는 모습을 보인다.

 

1. 노태우 정부('88.2 - '93.2) : 보수 & 규제

저금리, 저유가, 저환율로 인해 3저 호황이 있었던 시기다.

호황인만큼 아파트 가격은 올랐고, 규제 위주의 정책이 많았던 시기였다.

산업화로 인해 도시로 사람들이 몰리고 있었기에, 주택 임대차 보호법이 생기기도 했다.

당시 1년이던 전세기간이 2년으로 늘면서 전세값이 많이 올랐다.(+1기 신도시 이주 수요)

또한 1기신도시를 포함해 주택 200만호를 공급하겠다는 계획을 세운 것도 이때다.(89년도 발표, 이때는 정말 했다.)

가격 흐름을 보면 꽤나 가파르게 상승하다가, 1991년 분당이 입주하면서부터 안정세를 찾는 걸 볼 수 있다.

 

2. 김영삼 정부('93.2 - '98.2) : 보수 & 규제

전 정부가 추진했던 1기 신도시 200만호의 본격적인 입주가 있었다.

정부는 바뀌어도 부동산 시장은 연속적이라, 당연히 전 정권의 영향을 받을 수 밖에 없다.

아무래도 공급이 많았던만큼, 가격흐름이 안정적이었음을 알 수 있다.

흐름이 안정적이라서 그런지, 큼직한 부동산 정책이 있지는 않았던 것 같다.

다만, 금융실명제나 부동산실명제를 통해 규제 정책의 기조를 보였고,

정권말에는 외환위기가 있어 가격이 하락세를 보임을 알 수 있다.

 

3. 김대중 정부('98.2 - '03.2) : 진보 & 완화 → 규제

외환위기로 시작한 정권이라 경기 부양이 최우선이었던 것 같다.

초반에 가격 흐름이 급락하는 걸 볼 수 있고, 세금이나 대출같은 금융 정책에 있어 완화 정책을 많이 쓸 수 밖에 없었다.

(분양가 자율화, 양도세 면제 등)

외환위기 이후 공급이 부족하였고, 당시 매매보다는 전세수요가 급증하여 전세가 많이 올랐다.

이후 부동산 시장이 회복 및 과열되자 02년부터는 투기과열지구 지정, 양도세 감면 축소 등 규제 정책으로 돌아섰다.

또한 정권 말에는 2기 신도시 계획이 발표되어, 집값 안정화 및 수도권 인구 분산을 위한 정책이 시행되었다.

한 정권 안에서도 가격흐름이 변화하면 정책 또한 변화하는 것을 볼 수 있다.

 

4. 노무현 정부('03.2 - '08.2) : 진보 & 규제

출범 초기 부동산 시장이 매우 과열되는 양상을 보였고, 강력한 규제 중심의 정책을 펼쳤다.

지금도 반복되는 수많은 규제가 당시에도 시행되었는데,

투기과열지구, 종부세 도입, 양도세 중과, LTV/DTI 규제, 분양가 상한제 등이 대표적이다.

공급정책으로는 2기 신도시를 주도하여 사업이 본격화 되었으나, 1기 신도시와는 다르게 입주까지는 시간이 꽤나 걸렸다.

자산 양극화로 인한 사회문제와 이에 대처하고자 여러 정책을 사용했으나,

수요 억제책 만으로는 한계가 있음을 보여준 정부가 아닌가 생각한다.

실제 서울의 가격 흐름을 보면 꾸준히 상승했음을 볼 수 있으며,

04년에 하락하는 것은 수요억제책에 의한 초반의 주춤함과 어쩌면 당시에 카드사태에 따른 하락이 아니었을까 생각한다.

 

5. 이명박 정부('08.2 - '13.2) : 보수 & 완화

출범 당시 2008년 리먼사태가 있었으며,

전 정부에서 수도권은 과열됐음에도 불구하고, 지방의 부동산은 가격이 계속해서 하락하는 모습을 보였다.

지방의 부동산 규제를 완화하고, 미분양에 대한 대책을 내놨으며,

수도권에서는 보금자리 주택 등의 공급을 통해 주택 시장 과열을 해소하고자 정책을 시행하였다.

실제로 서울의 매매지수가 하락함을 볼 수 있고, 부산의 매매지수는 상승함을 볼 수 있는데,

각종 규제 완화와 대출로 지방의 투자수요가 폭발하였으며,

전세의 경우는 3년간 20% 이상 급등해 무주택 서민과 중산층의 주거불안이 심화되었다.
@수도권은 매매 수요가 전세로 이동하면서 전세난이 심화(리먼사태의 영향과 강남서초의 보금자리주택 공급의 영향인 듯),
@지방은 일반적으로 매매와 전세가 같은 방향으로 움직이기 때문에, 매매가의 상승이 전세가의 상승을 만든 것으로 보인다.

6. 박근혜 정부('13.2 - '17.4) : 보수 & 완화 → 규제
박근혜 정부 초기에는 시장이 침체 된 상태였고, 반면에 전세는 수요가 몰리는 상황이었다.
오죽하면 공공주택 공급물량을 연 7만가구에서 2만가구로 줄여, 공급과잉을 해소하고자 하였고,
(공급을 줄이는 정책은 처음인 듯)
취득세 인하 등을 통해 임대차 수요의 매매전환을 유도하였으며, 지금도 유명한 '빚내서 집 사라'는 표현이 나온 시기다.
또한 분양가 상한제, 주택 정비 사업 규제 등을 완화하거나 폐지했다.
(당시 전세난이 발생한 이유 중 재건축, 재개발 이주 수요도 있다고 생각한다. 개포주공, 가락시영 등)
이후 부동산 시장이 상승회복을 보여주었으며,
2016년에는 오히려 대출규제나 조정대상지역을 지정하는 등의 규제를 강화하는 정책을 보여준다.

7. 문재인 정부('17.5 - '22.5) : 진보 & 규제
문재인 정부가 출범한 2017년에는 이미 집값이 과열되고 있었다.
따라서 노무현 정부와 마찬가지로 강력한 규제 위주의 정책이 펼쳐졌다.(무려 28차례)
조정 지역을 확대하고, 각종 대출을 규제하였으며, 특히나 다주택자에 대한 전방위적 규제가 일어났다.
(이때부터 똘똘한 1채에 대한 사람들의 수요가 급증한 것으로 생각한다.)
초반에는 이러한 정책이 어느정도 집값을 주춤하게 하였으나,
코로나 펜데믹 이후 유동성과 함께 집값이 상승하면서, 역시나 수요 억제책으로는 한계가 있음을 여실히 보여줬다고 생각한다.
(주택가격 급등, 풍선효과 확산)
물론, 2018년에는 3기 신도시를 통한 공급 정책을 발표하였으나, 아직까지 공급은 이뤄지지 않고 있다.(쉽지 않다.)

8. 윤석열 정부('22.5 - '25.6) : 보수 & 완화
윤석열 정부의 출범 시기인 2022년에는 정점을 찍은 부동산 시장이 얼어붙었으며, 2023년까지 급락한다.
따라서 각종 규제를 완화로 돌렸으며(조정지역 축소, 대출규제 완화, 세제완화), 주택공급에도 적극적인 모습을 보였다. 
이미 많이 오른 집값이 당연히 떨어져야 한다 생각할 수 있지만, 정부의 경우는 집값의 연착륙을 원했을 것이다.
그래서인지 시장이 과열되는 양상을 띌 경우에는 금융 규제 등을 강화하는 정책도 일부 보여줬다.
다만, 실질적인 주택공급은 많지 않았으며, 입법의 한계도 있었던 것으로 보인다.

9. 이재명 정부('25.6 - ) : 보수 & 규제
현재의 부동산 시장은 어떨까?
2022년 전고점을 찍은 부동산은 2023년까지 급락한 이후, 3년간 상승 회복을 보여주고 있다.
다만, 상승장에서 보여주는 양상이 지금까지와 좀 다른 점은 사람들이 선호하는 단지들 위주로 급하게 올라갔다는 것이다.
아무래도 다주택자 규제 이후 똘똘한 1채로의 선호도가 반영된 결과가 나타나는 게 아닐까?
이러한 양극화 문제가 현재 부동산의 주요 키워드 중 하나이며, 수요억제만으로는 현재의 상황을 타개하기가 쉽지 않다고 보인다.

(결국에 퍼져 나가긴 할거다...)
현재까지 이재명 정부의 부동산 정책은 6.27 대출 규제(대출 총량 규제)와 9.6의 공급 대책(공공주도) 두가지이다.

역대 정부의 정책을 살펴보았고, 당시 가격의 흐름에 따라 안정적인 주거환경을 만들기 위한 정책이 시행되었음을 볼 수 있었다.

(보수정권이라고 완화만 하거나, 진보정권이라고 규제만 하지는 않음)

이번 정권 또한 시장의 과열이나 침체가 아닌 안정적인 주택시장을 목표로 할 텐데, 앞으로 어떤 정책이 나올지 지켜봐야 할 것 같다.
 - 개인적으로 수도권에 대한 정책방향은 바뀌지 않을 것 같다.

 - 그렇다면 앞으로 주목할 것들은 공급의 속도, 세금 제도, 그리고 지방에 대한 정책 방향 정도가 아닐까?