[51] 서울시 관악구 입지분석

@직장

#관악구 전체 종사자는 11만명이며, 인구수 대비 종사자수가 높지 않다. 노원구나 동작구와 비슷한 수준이다.(베드타운)

#자체적으로 일자리도 많지 않고, 대기업 비중도 별로 없다.(보라매 인근에 약간의 대기업)

#4급지 중에서 주소지 기준 소득이 적은 편(집값 지불 능력이 떨어짐)

#2040서울기본계획 등에 따르면, 관악구의 일자리 관련 계획도 딱히 없는 편

#종합해 봤을 때 현재는 직주근접 보다는 베드타운으로 기능하는 곳

 

@교통

#현재 2호선과 신림선이 주요 지하철 노선이다. 30분 정도면 3대 업무지구 접근이 가능한 곳

#강남 16분, 시청 33분, 여의도가 26분 정도 걸린다. 물리적으로 강남의 중심에 위치한다.

#다만, 아파트 단지에서 지하철을 이용하기까지는 단지별, 그리고 동별 차이가 심하다.

#약간의 과장을 더해서 지하철타고 가는 시간만큼 지하철역으로 가야한다.

#그래서 지하철역 인근의 빌라에 거주하는 2030이 많은 듯

#교통호재는 서부선이 봉천동의 강북 접근성을 조금 개선해줄 정도일 듯, 그리 큰 개선은 아닐 듯

 

@학군

#학군이 좋은 생활권은 아니다. 그나마 관악구 내에서 봉천동이 학군지로 기능을 하는 곳

#봉천동 안에서 구암초와 구암중을 가장 선호

#학군으로 외부에서 유입되는 수요는 한정적일 듯

 

@환경

#전체적으로 사람이 많고, 상권에도 유동인구가 많다. 거주인구가 많은 곳이라 편의시설이 잘 형성된 곳이다.(시장의 활성화)

#아파트 거주지역 인근의 시장이 활성화 돼 있고, 단지규모가 큰 경우가 많아서 단지상가도 잘 들어와 있다.

#유해 상권 또한 거의 없는 것으로 보인다.

#봉천동을 제외하고는 단독주택이나 빌라가 많고, 상권도 낙후된 경우가 많다.

#백화점까지의 접근성도 썩 좋지 않아서, 소비력이 돋보이는 곳은 아니다.

#대부분 구축 아파트가 많아, 쾌적함을 느낄 수 있는 곳은 아니다.

#전체적으로 불편하진 않지만, 편의시설로 사람들의 수요를 이끄는 곳은 아니다.

 

@결론

관악구는 직장과 학군, 환경의 입지요소가 썩 좋은 곳은 아니지만, 한강 이남의 중심이라는 위치와 2호선이라는 교통입지를 가진 곳이다. 전체적으로 아파트가 많지 않고, 개발이 더딘편이라 완성형 가족의 선호도가 높은 편은 아니다.

현재 곳곳이 재개발을 진행하고 있으나, 재개발 지역의 위치 자체가 경사와 지하철접근성, 그리고 주변환경의 낙후로 인해 선호여부는 미지수이다. 신림정도가 대단지로 재개발 중이지만, 위치가 너무 아쉽다.

그래도 2030이 꾸준히 들어오고, 강남접근성이 좋기 때문에 이로 인한 서울의 엔트리 단지로 수요가 꾸준히 있을 듯