[54] 서울시 용산구 생활권 분석

강북에서 유일한 1급지다.

강남과는 달리, 아직 아파트 거주지역이 많지 않으나, 서울의 중심에 위치한 점이 가장 주요한 입지요소이며, 앞으로 변화할 재개발(한남뉴타운 등)과 용산국제업무지구 등으로 드라마틱한 변화가 예상되는 곳이다.

해당 지역 자체의 입지요소는 크게 두드러지지 않지만, 서울의 중심에 위치하여, 직장, 교통, 환경 같은 요소들은 주변 지역에서 이용이 가능하며(일부는 자체적으로 충당), 개발과 함께 언제든지 해당 지역에 들어올 정도로 선호도가 있는 곳이라 할 수 있다.

더군다나 기존에 부촌이라는 이미지를 가진 한남과 용산, 그리고 한강이 있어, 가격의 상방을 충분히 밀어올릴 요소들이 있다.

 

@한남_회현에서 출발해, 후암/청파 그리고 한남동까지 살펴봤다.

후암동보다는 청파동이 조금 더 낡은 느낌이지만, 이정도면 상태가 나쁘지는 않다고 생각이 든다.

다만 언덕이 심했고, 한남쪽으로 갈 수록 건물이 낡았다. 느낌은 종로와 비슷했다.(골목 안쪽은 더 낡았을까?)

숙대주변으로는 학교들이 꽤 많은데, 확실히 대학가의 느낌이다. 상권때문에 재개발이 될까?

1호선을 기준으로 남영과는 분위기가 좀 다르다.

남영은 확실히 전형적인 먹자상권이다. 술집이 많고, 오래된 맛집도 많다. 공공기관들이 있어 형성된 상권인 듯?

사실 한남까지 아파트가 거의 없고, 주택으로의 주거지(+일부 한남동 부촌, 이쪽은 재개발 안될 듯)와, 상권이 공존하는 곳이다.

그래도 의외로 생활상권도 있었고, 경리단길이나, 해방촌 같이 사람들이 좋아하는 상권도 있었다. 유동인구는 꽤나 많다.

다만 아이들 키우기에는 선호도가 떨어질거 같다는 생각이 들었다.(영유아나 10대는 별로 없었음)

재개발이 빠르게 진행되긴 힘들지 않을까 했는데, 한남3구역이 펜스가 쳐져 있다.

주변을 둘러봤을 때, 그렇게 낡지 않아도, 위치상 재개발이 진행됨을 알 수 있었던 거 같다.

재개발, 재건축의 가장 큰 요소는 역시 사업성이다.

현재로는 소수를 위한 하이엔드 거주지의 느낌이 강한데, 아무래도 한남이 재개발이 되면, 이촌을 뛰어넘을까?

언덕이나 교통이 좀 아쉽긴한데, 용산에서 선호도가 상당히 높을 것으로 보인다.

#도심 #주택 #재개발 #부촌 #외국인 #조깅 #트렌드상권

 

@이촌_아래로는 한강, 위로는 경의중앙선으로 접근이 좀 힘들다는게 단점이다.

사람들은 확실히 많이 보이는데, 한남생활권과 달리 거주민들로 보인다.

10대부터 어르신까지 다양한 연령대가 보였다. 영유아들도 종종 보이는 곳

아파트는 낡았지만, 아파트 거주지역의 균질성이 좋은 곳

상권은 다양하고, 살기 편할 것으로 보인다. 학원부터 병원과 식당까지 생활편의상권이 잘 갖춰져 있고, 유흥 상권은 없어 보인다.

가게들은 상당히 오래됐는데, 상권이 활발하다.(일본인 타겟 상권들도 좀 보이는 듯), 분위기는 굉장히 좋다.

#재건축 #부촌 #쾌적함 #아파트 #구축

 

@신용산_서부이촌동은 외딴섬의 느낌인데, 동부이촌동과 이어지지 않고, 국제업무지구를 통해 신용산과 연결될 여지가 보인다.

서부이촌동은 현재로는 오래된 상가가 많고, 빌라촌도 많다. 90년대에 멈춘 느낌이고, 한남동 재개발 지역과 느낌이 비슷하다.

국제업무지구 부지는 엄청 넓다. 어떤 기업이 들어오게 될까? 방치해 두고 있는 느낌은 아니다.

다만, 국제업무지구가 들어와도 규모로 강남을 이길 수는 없다.

신용산은 주상복합이 대부분이다. 거기다 아모레퍼시픽 같은 회사의 본사들이 꽤 들어와있어서, 업무지구의 느낌이 난다.

현재는 규모가 그리 크지는 않지만, 국제업무지구와 시너지 효과가 분명 있을 듯

용산역과 업무지구, 그리고 주변 상권(아이파크몰, 땡땡거리)으로 유동인구가 상당히 많고, 3040들이 많이 보인다.

그래도 주복 주변의 상가에는 아이들도 꽤 보인다.(규모는 작지만 위례같은 느낌이 나는 곳)

삼각지까지도 분위기가 비슷한데, 주민보다는 외부인 유동인구가 많은 것으로 보인다.

신축 거주 환경으로 선택하기에는 괜찮은데, 용산에서 이촌과 신용산을 비교하면 이촌을 할 것 같다.

재건축의 영향도 있고, 무엇보다 한강을 끼고 있는 프리미엄으로 이촌의 선호도가 더 높을 듯

철도가 중간을 많이 잘라먹는 게 아쉽지만, 유동인구가 많고, 구성이 비슷해서 크게 분위기가 달라지진 않는다.

전자상가쪽 상권은 사람이 없고, 곧 철거할 듯

#용산역 #철도 #주상복합 #트렌드상권 #국제업무지구

 

@도원_용산에서는 서쪽에 치우쳐 있어 조금 거리가 느껴진다.

오히려 경춘선 숲길이 있어 마포 도화동과 연결되는 느낌이 있는 곳이다. 실제 물리적 경계다.

아파트가 꽤 몰려있고, 상가 구성도 소아과나 학원 같은 생활상권이 꽤 많다.

아이들도 많은데, 10대나 중고생보다는 좀 더 어린 느낌이다.

여자아이들이 좀 많다고 느꼈는데, 성심여중 떄문일까?

유동인구가 많다는 생각은 들지 않았다. 용산보다는 마포로 봐야하는 곳인가? 국제업무지구의 영향을 받을 곳으로 보이긴 한다.

다만, 경사가 너무 심해서 불편할 정도다.

#마포 #아파트 #경사

 

강북의 1급지. 압도적인 입지요소를 가진 것은 아니지만, 압도적인 위치가 뒷받침해준다.

전반적으로 강남과는 완전 다른 느낌. 오히려 중구나, 종로구 같은 느낌이 든다.

거주지역에 낡은 단독주택이 많다보니, 이촌동 같은 아파트단지와 비교했을때 양극화가 심해보인다.

그래도 이촌동의 구축아파트 가격을 보면, 분명히 사람들이 선호하는 곳이다.

한남뉴타운이 들어선다면 사람들의 선호도가 굉장할 것이다.

아쉬운 점은 경사가 심하다는 것과, 철도 교통이 좀 불편하다는 것(+학군)

다만 교통은 물리적 거리가 짧기 때문에, 지하철 노선은 적어도 어느정도 커버가 가능해 보인다.

거기다 분명 부촌이라는 이미지와 상급지의 이미지가 있어서 사람들의 선호도가 상당하다.

현재로는 한남동의 일부 고급단지들은 청담동의 포지션이라고 보이고, 그 외에는 개포나 대치 정도의 레벨이라고 보인다.

한남동 재개발 이후에는 어디까지 갈까?