[60] 서울시 강남구 생활권 분석

확실히 상권과 직장의 규모가 어나더 레벨이다.

평지라는 인식과는 달리 의외로 경사가 많은데, 규모가 커서 그런 인식이 있는걸까?

하루는 꼬박 봐야 둘러 볼 수 있을 만큼의 직장수요와 상권의 규모다. 이정도는 돼야 서울의 중심으로 기준을 삼을 수 있을 듯.

바로 옆의 송파구보다는 확실히 아파트 거주형태가 많아 균질한 느낌을 가질 수 있었다.

상권이나 건물들은 종로나 중구의 도심권 대비 새것의 느낌이 있었고, 아파트와 더불어 규모가 확실히 크다는 느낌을 받을 수 있어, 계획된 중심지의 모습이 보였다.

전체적으로 모든 입지가 잘 갖춰진 생활권이라, 어느 곳이나 평균이상의 가치를 가질 듯

 

@수서/세곡_그린벨트를 푼 곳이라 서울의 외곽이라는 느낌이 드는 곳

환경은 신축 단지에 단독주택 등으로 깔끔하고 쾌적한 느낌이 드는 경기도 신도시의 느낌이다.

그래도 공실이 없고, 병원, 학원, 프렌차이즈가 잘 들어와 있다.

다만 교통이 불편한 듯, 지하철이 없어 버스를 많이 탄다.(배차가 좀 긴 듯?)

특히 현재 수서역 인근은 상권도 좀 부족하고, 역세권 개발의 규모도 기대보다 작다는 느낌이 든다. 잘 되면 용산역 정도가 될까?

세곡에서 일원동으로 갈 수록 단지는 낡았지만, 유동인구는 더 많이 보이는 듯(수서역, 삼성병원), 개포랑은 확실히 단절된 느낌

#외곽 #임대주택? #수서역 #삼성서울병원

 

@개포_신축아파트와 사람들이 많이 보인다.

학원가는 아이들도 보이기 시작하는 곳, 전체적으로 애들도 많고, 재개발 재건축이 완료 되면서 상권이 깔끔하다.(쾌적하고 널찍함)

상권에 학원보다는 생활상권이나 병원이 많이 보이는 듯, 연령대가 다양하다.

군데군데 달동네나 빌라촌이 보인다.

대치와는 생활권이 나뉘는 느낌이 드는 곳

#재건축 #쾌적함 #디에이치퍼스티어아이파크 #총각네

 

@대치/도곡/역삼_개포보다 사람이 많이 보인다. 유동인구 자체가 엄청나다.

부촌의 느낌이 나기 시작(타워팰리스 주변 고급진 가게들), 인프라 관리가 잘 된 느낌이다.

학원가에는 연령대가 높아진게 아니라, 애들 자체가 많아짐(스펙트럼이 넓어짐).

대로변에 애들이 넘쳐나고, 골목에 각종 학원들이 엄청 많다.

대구 수성구의 느낌을 골목마다 받은 듯, 수능 사고력 학원 같은 세분화된 학원의 모습.

학원 수요가 크다보니 전체적인 연령대가 젊은 편(3040), 전통부촌의 느낌은 아니다.

역삼과 도곡의 느낌이 비슷. 대치동이 좀 더 북적이고, 역삼도곡은 좀 더 쾌적한 듯

역삼쪽은 조금씩 건물이 높아지고, 은행이나 직장 상권들이 보이기 시작함

#학원가 #은마 #10대 #타워팰리스 #래미안대치팰리스

 

@삼성/청담_상권은 전체적으로 사람이 많고, 큼직한 가게들이나 오피스가 많다.

10대들이 많이 보이진 않고, 영유아는 가끔 보이는 정도?

영동대로 개발은 확실히 대규모 개발의 느낌이 든다. 앞으로의 판도가 흔들릴 수 있을까? 업무지구의 동진이 기대된다.

벤틀리 매장, 캉카스백화점 같은게 보이는 걸 보면 확실히 소비력이 있는 듯, 압구정으로 가까이 갈 수록 상권이 고급져진다.

청담 위쪽의 명품거리에는 외국인들이 많다.

삼성동 일부에 아파트 단지를 제외하고는 주거형태가 아파트가 많지 않다.(선택지가 제한적이라 수요도 제한적일까?)

#테헤란로 #현대백화점 #코엑스 #봉은사 #명품거리 #유흥 #고급차 #경사

 

@압구정/신사_아파트는 낡았지만, 상가에 공실이 거의 없고, 사람도 많이 보인다. 주변 인프라 정비도 나쁘지 않은 듯(학교 등)

압구정에는 학원이 생각보다 많이 보이진 않는데, 학원 종류는 일반적인 학원 뿐 아니라, 유학 관련 학원들이 많은 듯

갤러리아 주변에는 중고명품샵들이 보이고(버스정류장에는 명품 광고가 있다.), 상권에도 금고를 파는 가게나 비싼 프랜차이즈(빵집, 블루보틀, TWG), 발레 학원 같은 것들이 보인다.

역 주변은 외부 유입 인구가 많은 데, 아파트 주변에는 그래도 10대가 보인다.

압구정로데오가 엄청 활성화된 느낌은 아니다. 가로수길 까지 그런 느낌이 이어지는데, 사람이 없는 건 아니지만, 상권이 많이 죽었고, 공실이 너무 많다.

#부촌 #유학원(유학미술) #성형외과 #고급차 #압구정현대

 

각종 입지요소를 모두 갖추고 있는 1급지.

압도적인 직장과 상권으로 인해 교통은 따라오는 듯

물론 계획된 도시 이기 때문에 그런게 가능했고, 종로와는 확실히 다르게 정비된 느낌이 있다. 규모도 다르다.

교통도 촘촘하게 깔려있어서 반대로 이동하는 것도 편리할 듯

모든 입지요소를 다 갖추고 있다보니, 한강의 영향력과 부촌이라는 이미지가 사람들의 선택에 영향을 주는 듯

결국 한강이라는 수요는 한정적인 자원이라, 부촌의 이미지를 더욱 공고히 만든다. 리미티드 에디션 같은 건가?

더구나 압구정이라는 평지에 한강을 접하고 있는 지역은 더욱 찾기 힘들다. 용산과 성수 정도?

용산과 성수가 남향으로 한강을 접하는데, 아무리 그래도 압구정을 넘어서기는 힘들 듯

어쩌면 사치품으로서의 느낌이 압구정이라는 이미지를 만드는 것일 수도 있다. 가장 수요가 몰리는 것은 분명하다.

대치동은 압도적인 학원가로 사람도 많고, 수요도 많아 보였으나, 아무래도 부촌의 이미지인 삼성과 청담에 밀리지 않을까 생각했는데, 현재 가격을 보면 대치동이 앞서나가는 상황, 다만 학군지의 수요는 확실히 직장이나 상권 인프라의 수요에 비해 좁게 영향을 미친다는 걸 알 수 있는 듯(+균질한 아파트)

어쨌든 대치동이라는 거대한 학원가와 더불어 학교들의 학업성취도나 특목고진학률도 좋다.

영동대로 개발이라는 호재가 삼성의 가치를 높일 것은 자명하다. 강남의 축을 조금 옮겨놓을 정도가 될까? 기대가 되는 부분이다.

쾌적한 느낌으로는 물론 수서나 세곡동도 나쁘지 않은데…너무 외곽이라…여기는 수서역세권 개발에 좀 더 기대를 걸어봐야 할 듯?