[67] 서울시 강서구 입지분석

@직장

#강서구 전체 종사자는 25만명으로 종로구나 마포구와 비슷하다.

#인구수 대비 종사자가 많지는 않지만, 4급지 중에는 가장 좋음

#자체적으로 일자리를 꽤나 가지고 있고, 3대 업무지구에 비해 파워풀하진 않아도 어느 정도의 업무지구 기능을 하는 곳

#자체적인 직장은 전문과학기술 계열과 어느 정도의 대기업이 있어 선호도는 꽤 있다.

#DMC와 공덕으로 나뉘어 있는 마포보다는 의미 있는 업무지구라고 보인다.

#2040서울기본계획에 마곡을 김포공항과 DMC까지 연계된 업무중심지구로 육성할 계획이 있다.

#종합해 봤을 때 자체적인 일자리가 꽤나 있어, 어느정도는 업무지구의 기능을 하는 곳으로 보인다.

 

@교통

#현재 5,9호선이 주요 지하철 노선. 여의도는 접근이 용이하지만 도심과 강남은 아쉽다.

#마곡나루역 기준으로 강남 43분, 시청 36분, 여의도가 18분 정도 걸린다. 강남과 도심은 환승이 필요하다.

#위치가 서쪽의 끝에 있다보니, 9호선 급행이 있지만 강남의 수요는 대체지가 있을 듯

#대장홍대선이 2030년 개통 예정, 큰 교통호재는 아니지만 화곡역 인근이 수혜를 받을 듯(9호선 접근성 개선)

 

@학군

#학군이 나쁘지 않다. 염창과 우장산이 가성비 목동이다. 목동라이딩이 가능하고, 특목도 진학률도 괜찮음

#우장산이 어느정도 학원가와 학교(고등학교)가 있어, 염창보다는 학군이 좋다.(염창은 교통이 좋음)

#3대 학군지 정도는 아니라 내부수요가 있는 곳. 또한 목동이 바로 옆이라, 최상위권은 목동으로 갈 수 있는 곳이다.

 

@환경

#마곡지구 인근 상권이 가장 강력하다. 직장을 낀 깔끔한 상권(+약간의 유흥)

#다만, 상권으로 수요를 가져오기는 쉽지 않을 듯. 백화점은 없지만, 르웨스트나 원그로브로 더욱 선호도가 생길 듯

#마곡지구는 신축으로 이루어져, 깔끔한 신도시 느낌을 준다. 다만 임대비율이 높은 단점이 있다.

 

@결론

강서구는 직장과 교통이 가장 중요한 곳이다. 4급지에서는 가지고 있지 못한 업무지구가 있으며, 9호선이 강력하다.

다만 위치 자체가 너무 서쪽에 치우쳐 있어, 선호도의 한계가 분명히 있다.(강남 접근이 아쉽다.)

마곡지구는 거주환경 개선이 되고, 신축이 많지만, 임대비율이 너무 높다는 단점이 있다. 근데 가격은 비싸다. 가격 양극화가 심한 듯

이 외에 염창과 우장산이 매력적이다. 우장산은 강서구의 학군지(가성비 목동)로 기능하며, 염창은 약간의 학군(중학교)과 9호선으로 선호도를 가지는 곳

거기다 염창은 단지별로 한강의 프리미엄을 가진 곳과, 준공업지역으로 재건축을 바라볼 수 있는 장점이 있다.

그 외에 등촌과 가양은 9호선 출퇴근, 방화는 김포공항의 수요가 있을 듯, 해당지역은 환경이 좋지 않아 재개발 등으로 변화가 일어나면, 역세권 소액투자를 고려할 듯

앞으로 자체적인 변화는 마곡지구의 확장으로 보인다.(DMC-마곡-김포공항의 연계)