[2] 가치와 가격(+기다림)

가치 있는 것을 싸게 사서 기다린다.

 

건방질 수 있지만 이 한줄로 투자를 정의할 수 있을 것 같다.

 

결국 투자자는 가치와 가격으로 판단하고 행동 하는 것이 맞는데,

여기서 가치라는 것은 내가 투자하고자 하는 대상의 범위가 되는 것이고,

가격이라고 하는 것은 지금 현재 가격이 싼지 아닌지를 판단하는 것이라 생각한다.

 

그렇다면 현재 가격보다 가치가 큰 것이 투자 대상인데,

가격은 네이버 부동산을 참고하면 되는 것이고,

가치는 어떻게 판단해야할까?

 

가치라는 것은 결국 본질을 봐야한다고 생각한다.

부동산의 본질은 무엇일까?

어떤 곳에 사람이 많은지? 그리고 앞으로 인구가 줄어도 사람들이 살고 싶은 곳은 어디인지?

결국 앞으로 공실이 가장 적은 것이 무엇인가를 생각해야하는 것 같다.

 

공실이 적다는 것은 물건의 형태(오피스텔? 빌라? 아파트?)를 따져볼 수도 있고,

물건의 입지(직장, 교통, 학군, 환경 등)를 따져볼 수도 있는 기준이 된다.

 

'공실이 적은 것은 어떤것인가?'

이 판단의 결과가 가치 범위에 있는 것인지, 그리고 어떤 것이 더 가치있는지를 말해주지 않을까?

 

내가 돈이 많다면, 비싼 것이 당연히 좋다.

(시장은 기가 막히게 가치가 가격에 반영돼 있다. 그만큼 사람들은 합리적이다.)

다만 나의 자본은 한계가 있다.

돈은 항상 부족하다.

그렇다면 나의 시간을 들여서 투자할 곳은 어디일까? 인플레이션 범위에 들어갈 부동산은 어디일까?

 

가격은 어떻게 봐야할까? 그냥 네이버 부동산에 들어가서 보면 될까?

가격은 단순한 가격 수치를 보는 것은 아니다.

결국 현재 가격의 정도를 봐야하는 것이다. 타이밍이라고 해야하나?

여기서 타이밍은 올라갈 시기를 예측하는 의미가 아니라,

장기적 관점에서 지금 시점의 가격이 싼가 비싼가를 보는 것이다.

 

장기적 관점에서 부동산은 우상향 했다.

그리고 자본주의 시장에서 유동성은 계속해서 증가하기에,

자산시장은 앞으로도 우상향 할 것으로 보인다.

 

다만, 선형적인 우상향은 아니고, 출렁임은 항상 있어 왔다.

여기서 출렁임은 수급의 상황이나 사람들의 심리가 반영된 구간이다.

(서울) 매매, 전세지수 / 아실

 

사람들의 심리에는 많은 것이 반영된다.

정책에 대한 반응, 금리에 대한 반응, 혹은 금융위기에 대한 반응 등등

근데, 이것은 결국 사람들이 이 가격을 받아줄 것인가에 대한 지표라고 생각한다.

갑자기 가격이 올라가면, 사람들은 받아주지 못할 것이고,

반대로 가격이 내려가면 일부 받아주는 사람들이 생기게 된다.

그렇게 시간이 흘러가면 사람들의 소득과 지출이 해당 자산의 가격 레벨과 맞아가며 시장은 흘러가게 된다.

 

상승장에는 폭발적으로 상승했다가,

하락장에는 또 한발 한발 다져가며 우상향 하는게 자산시장의 가격 흐름이었다.

 

그렇다면 현재의 가격은 어떤가?

누군가는 말도 안되게 비싸다고 하고, 누군가는 가격 하락으로 싸졌다고 한다.

 

다만, 내 생각에는 21년 유동성에 의해 과도하게 올라간 자산 가격이

22년과 23년 정점 이후 급격한 하락을 맞이했고,

23년 하반기 부터 지금까지 약 3년 정도는 상승 회복을 하는 구간에 있다고 보인다.

일부 선호도가 있는 물건은 전고점을 뚫은 것도 있지만, 대부분은 전고점에 못왔다.

 

그 말은 22년 하반기부터 약 3년간 시장은 변동이 없거나 하락했다는 얘기다.

현재의 자산 가격은 비싼걸까?

누군가는 너무 가파른 상승에 말도 안되는 가격이라고 할 수 있지만,

시기상 그렇게 비싸진 않은 것 같다.

(이전 사이클에도 09년 정점을 찍은 가격은 하락 이후 14년부터 반등하기 시작했다. 5년 걸렸네?)

 

언제 이 다짐의 시간이 끝나고, 가격이 상승할지는 아무도 알 수 없다.

다만, 목표를 이루고자 하는 나의 행동은 명확하다고 생각한다.

장기적 관점에서 가치있는 것을 싸게 사서 기다리는 것

 

항상 가치와 가격을 가지고 판단하고, 기다릴 줄 아는 투자자가 돼야겠다.